新政策坚定了我买房决心
假如你跟我一样，30岁上下的年纪，是否考虑过现在该不该贷款买房呢？这个问题因人而宜，其实没有最佳答案。但是，有能力或者说有资格从银行贷款买房的人，还是不该浪费这个贷款买房的机会，道理很简单，保持合理的负债率可以令自己资产增值的速度加快，而把辛苦积攒的钱拿去提前还贷，无异于扼杀财富的"种子"。今年楼市交易量萎缩、楼价下跌已是不争的事实，大家都抱着"静观其变"的心态等待着房子甩卖。可是，就像抄股市大底一样，真正能抄到楼市大底的人恐怕极少。眼下，趁楼市处于买方市场，买家具有谈价主动权时，具备购房实力的人还是应该积极"淘房"，遇到价位合理的房子（一般低于市场成交均价20%到30%）就该果断出手，并且尽量用足银行贷款完成交易。从长远来看，国内房价仍将长期向涨，现在的情况是全球遭遇金融动荡，房价走势图难免出现下滑曲线，至于曲线的"谷底"会有多长，这就仁者见仁了。
从今年10月起，我就开始关注上海楼市，原因并非是想抄底，恰好相反，我们都觉得上海楼价下滑还将持续一段时间。原本我们有一套自住房，但小区环境并不理想，而且看着女儿一点点长大，我们还是想尽量给她营造一个相对舒适的生活环境。
在这次房贷新政出炉后，我们改善购房的愿望就更加强烈了，因为新规明确支持像我们这种"改善型"购房需求，利率和贷款成数都达到了最优惠的地步。从某种程度来说，改善型购房也是刚性需求的一大块，置业升级对于像我们30左右岁的人来说，是一个普遍性的问题。如果这部分人的购买需求被调动起来，楼市前景还是可以期待的。
从贷款买房角度来看，30到40岁之间的这部分人群属于银行的优质客户群体。银行信贷经理告诉我，如果有住房无贷款的，还可以通过过户贷款或者抵押消费贷款进行置业升级，一般情况下贷款年限也能够贷到20年，银行放贷的额度也是随着借款人购买的房屋条件而相应变化的，总之，银行还是比较愿意放贷给这部分借款人的。
现在，每个周末"淘房"几乎成为我和老婆的主要"休闲"活动。我们的心态很好，好房子如果价格不到位，肯定不出手。一位要好的朋友对投资楼市颇有心得，他觉得，楼市下跌才是机会，用好贷款，才能让机会变为财富。反正早晚要改善住房环境，为何不趁楼价下跌时慢慢"淘"呢？
趁新政果断卖房
2008以来楼市萎靡，尤其是6月份以来二手房价格降幅明显。早在年初，我就将一套此前出租的小房子（66平方米两室户）挂牌，准备把收回的资金还掉一部分目前自住房的商业贷款。半年内看房的人倒是挺多，但砍价太离谱，始终没找到买家。
10月底，传说中的政府救市政策终于出来了。此次两部委针对楼市低迷所采取的救市措施，对于二手房市场是极大的利好，尤其上海出台的"14条"将直接影响房屋契税、个人所得税、营业税、土地增值税等税收开支。根据新政，"外环线以外九十八万元/套以下"的商品房在"普通住宅"之列，可以享受相关的房产税减免。我那套准备出手的小房子刚好符合政策，属于普通住宅。当初我挂牌60万元，除去约9%的各种税费，到手价约55万元，可是买方一直接受不了这个价格。
不过，按照新政，买方购买普通住宅，契税由3%下调到1.5%，即由此前的1.8万元降到0.9万元。对于出售一方，营业税及附加5.55%、个人所得税2%、0.05%的印花税以及0.5%的土地增值税全部减免，共节省4万多元，二者加上相当于节省了5万元。也就是说，我的房子还卖55万净到手，可是买家在新政下只需要支付56万元左右，而不是此前的65万元。
于是，一周前，房子终于找到买家。我计算了一下：现有一套自住房，商业贷款80余万元，按照目前的贷款利率，每月还款6000多元；这套卖出的房子相比4年前的买入价还是能有约30万元的盈利，用这笔钱提前还一部分商业贷款后，每月的还款额顿时降到4000元左右。
买房，能等还是再等等
房产减税新政的积极面，的确值得重视。第一，以后对大面积房子的税收，可能会有减半、减免的利好。第二，不少上海"土著"在换房过程中，也确实可能会得到实惠。上世纪80年代的上海青年，男女双方家里一般都会有一套90以下平方米的老公房。这是上一轮福利分房的产物，这样的老公房也会是年轻人买新房的首付积累。
作为上海"土著"青年中的一位，我最近也去房产中介转了一圈，发现很多人在房产新政出台后的确调低了售价。原来我住的上南一带靠近世博园区，去年最高时1980年的老公房都要1.5万元/平方米。最近我发现，中介们由羞答答地进屋谈价改为公开调价，1.3万元/平方米的房子随处可见，有的挂牌价甚至到了1.2万元/平方米。虽然房产市场整体处于价跌量缩阶段，但老公房的换手率依然比较乐观。我们家那幢楼24户人家，几乎每隔半年都会迎来2、3户新住户，嘈杂的装修噪音，扰得四邻没法好好休息。
话说回来，减税的政策，对于大部分想买一套过渡性房子的人有利，但对我这样想买房一步到位的人来说，实在没有太大的意思。
按照现在上海家庭的结构，90平方米以下的房子，很难把父母、孩子一块安顿好。在双方父母健全的情况下，起码需要2套90平方米以下的房子才能容得下。再者，90平方米以下的房子，多半是老公房，小区环境、房型结构通常不让会年轻人满意。所以，想明白这些道理后，我的看房之路还将继续走下去。
按照我之前的一系列思路，房价合理的调整区间，应该在内环30%、外环50%左右，这也是中国香港历次房产泡沫后的调整位。现在嘛，能等就还是再等等吧。
逆市买房但求慧眼识珠
现在看来，只有头脑发热才会在今年三四月份买房，那时贷款利率高、税收高、房价更是奇高，最可气的还有那些薄嘴唇的房产中介销售员--仰着脖子、向前弓着一条腿，眼看天花板，满不在乎地说一句："还等涨到哪个价位才出手啊？"
那时候，房价每天都在爬高，月涨10%、几个月翻番在好些地段不是什么新鲜事。卖方牛气、中介傲慢，面对"刚性需求"的买房者，他们毫无顾忌地"仗势欺人"！
跟踪房价已很久，但我并非是"刚性需求"，想买房只因住房公积金账户沉睡太久，在理财风潮的感召下，才决定选择楼市伺机出手。
问题是楼价已高，还有投资的价值吗？我认为，是否有投资价值不在于平均楼价是否足够高，而是看你要买的房子是不是值这个价，这要求一定要有超脱的观念和眼光，不能被时下和周边的信息数据干扰。即便在所谓逆市中，我也坚持价值投资，认为区域是决定楼价的最根本因素，楼盘质量再好、小区规划再漂亮，如果它位于未来经济社会发展的偏隅或死角，那么它不会有好的前景。一段时间来，我一直看好浦东某些区域楼盘的升值潜力，可原本锁定的多个区域的房价，在不到一年的时间里迅速完成了"补涨"、"预涨"的过程，价格甚至已经压过浦西同等区域。我的目标从内中环间移向中外环，再移向外环一线，可往往是我的目力刚刚涉及，那些有潜力的区域和楼盘，马上就被媒体、中介轮番炒作，一网打尽，价格忽地抬升到令人咂舌的地步。身为媒体人，媒体好像偏偏和我过不去！
一个偶然的机会，看到一处楼盘广告，它不提中环、外环概念，也没有了地铁沿线利好，只是画了一片蓝蓝的海。我感到莫名兴奋，结合这么多年的本地新闻采编经验，冥冥中感到那不是一般的规划--处女地上崛起一片新城，全球最大的海港，全国最大的空港，这是什么概念啊！国家和地方政府光前期投资就几百亿，把自己的小小身家绑定国家能不安全吗？可以设想，随着人流、物流的激增，未来那就是上海通向世界的海空黄金道啊！至于居住环境，海上的上海想必就不用多说了。
拿起电话这就预约，次日去看房，第三天订金交好合同就签了（一个月后我的房子上涨了10%）。我的投资就这样高效完成，之所以这么坚定，我相信我买到的房价是合理的，是与其价值相适应的，即便未来一段时间房价会向下波动，它也只会在我的头顶上，不会波及我的腰，更不会漫到我的脚。
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