库存高供应过量 昆明楼市短期风险全国第三
楼市下行是2014年所有人的共识，不曾想这一形势对于昆明，在一份研究报告中尤为严重。日前，上海房地产研究院关于房地产短周期投资风险研究报告中，昆明这样的三线城市短周期投资风险位列全国第三。“库存量奇高、供应明显大于需求，较大的市场压力下使昆明短周期（2014年下半年至2015年上半年）存在高投资风险，排名第三并不意外。”记者第一时间电话采访上海房地产研究院副院长杨红旭时，他给出上述答复。对如何得出该结论，杨红旭从市场供应综合指标、需求潜力、供求比、房价偏离度等影响房地产的重要指标进行解读。高达1.7的供求比及商品房库存量持续增长，使昆明楼市投资风险度高达94.2%。另一方面，北、上、广、深由于在前两年市场回暖期间，房价领涨全国，虽存在较高房价偏离度，但由于市场需求相对旺盛，四大一线城市短周期投资风险度远不及昆明。
昆明楼市库存2279万平方米
在中国房地产告别“黄金十年”后，全国各地楼市火爆、产品热销、房企闭眼就能赚钱的时代一去不复返。
当下，商品房库存量过大，供应大于需求等问题使众多三、四线城市房地产投资风险偏高。昆明楼市，已被推上短周期投资高风险的浪潮里。
杨红旭指出，该报告是在地产研究院团队在全国35个城市中，通过对市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离度4个一级指标和14个二级指标进行系统性分析后综合得出投资风险度。
“通过人口、收入、房屋拆迁等指标变化，测算出昆明新建住宅需求增速排名适中，处在正常范围内。”
但市场供应指标显现，昆明排在全国第二。
“净库存迅速增加，供求关系进一步恶化，昆明市场供应明显偏高，位列35个城市中第二位，仅次于兰州。”杨红旭直言。
据相关数据显示，截至2014年9月30日，昆明商品房累计库存2279万平方米，已连续4个月维持在2000万平方米以上。
其中,住宅物业库存930万平方米，占比达42%，预计需要15个月才能去化现有库存；商业物业库存276万平方米，占比13%，预计需要54个月才能去化现有库存；办公物业库存328万平方米，占比15%，预计需要53个月才能去化完毕。
今年9月，昆明商品房成交85.14万平方米，新增供应252.76万平方米，批售比达2.97，净库存增加167.62万平方米。从2013年1月起，截至今年9月，昆明商品房批售比在过去的21个月里，17个月的比值高于1。昆明市场供应规模大、去库存压力大，市场供求关系越发失衡。
据不完全统计，昆明在售楼盘多达150余家，在成交量未明显增长情况下，快速去化已成为房企是否存活的关键。
“市场预计降温幅度大，企业短期内进入风险大。”对报告得出昆明房地产短周期投资风险排名偏高结论，谈话中，不难感受到他对昆明楼市表现出的一丝担忧。
“双限松绑”昆明明年见底？
就在房地产研究院发布报告、各路人士对昆明楼市短周期投资高风险议论纷纷时，8月11日，昆明正式取消限购。时隔1个月，央行于9月30日出台“房贷新政”。
大部分城市已取消或调整限购，如今限贷也已放松，对于二、三线城市，尤其是风险较大的昆明楼市而言，“双限松绑”能否改变当前楼市低迷态势，俨然成为大家普遍关心的问题。
早在年初，杨红旭对今年楼市走势就有“高位震荡，逐步降温”的预测。在他看来，中国楼市具有短周期波动性质，而由于楼市内部库存压力较大，不仅是大部分三、四线城市，一、二线城市库存也进一步增加，去化周期加长。楼市经历2013年繁荣期后，今年将迎来降温期，下半年降温态势还将持续。
“政策利好，会直接刺激刚性需求释放，同时抑制房价下跌空间。但不可否认的是，目前楼市仍处于降温态势，只是节奏稍微放缓。”
楼市持续低迷，显然地产商并不愿如此，他们更关心市场何时复苏？
“明年楼市探底可能性很高，2016年将迎来复苏和下一轮楼市短周期上升阶段。”
在杨红旭关于短周期理论研究中，一个上升和下行的完整周期大概在3年左右，楼市在经历降温期后，有可能进一步趋稳，但同时不能忽视外部环境和内部去库存速度。他指出，明年一季度，市场将迎来探底期。对于昆明楼市而言，最快明年7月将探底。但由于供应压力及现有库存量较大，复苏时间相对一线城市而言，将稍有滞后。
“拥抱市场”的姿态
短期投资风险偏高，楼市持续降温态势下，昆明房企过的并不易。在杨红旭眼里，他们要过好日子还需再坚持一段时间。
“中国楼市已经过了最好的黄金十年，地产商要把期望值适当放低。”
一方面，国家一直在抑制投资、投机性购房，保护自住购房需求，尤其是刚需。新政策中，虽然提及调控的甚少，但抑制投资、投机性需求依然是国家一个中长期方针。
所以，在昆明房地产短周期投资风险排名甚高的情况下，地产商在决策时要尤为谨慎。
“如今，房企已不再适合大规模拿地了。”杨红旭直言，大规模拿地，将提高企业自身风险，他们最需要做的，就是通过以价换量提高去化速度。
政策上松动的同时，开发商也积极“拥抱市场”，加大促销力度，为尽快去库存，可谓使尽浑身解数。于他们而言，只有生存下来才能谈及未来。
在杨红旭看来，“双限松绑”下，开发商快速提高房价并不明智，最终结果将导致企业销售速度放缓，将自己置身于更难境地。同时，对于资金充沛且有实力的企业而言，适量拿下一些优质地块，不失为明智之举。
另一方面，对置业者而言，政策利好将有助于他们心里预期稳定。但不可否认，面对楼市低迷态势，当“现在是否已是最佳购房时机？”的问题摆在他们面前时，相信大多数置业者会犹豫。
“今年四季度到明年，由于投资高风险存在，购房者选择投资并不适宜。”
杨红旭建议置业者，如果选择自住房，只要房价合理，有需求即可入手。对于改善性需求购房，可根据自身喜好及能力，当遇到性价比高的房源时，不失为抄底入手的最好时机。
不可否认，在昆明楼市库存持续增长，市场巨大压力背景下，房企和置业者不得不为下一步决策作出谨慎考虑。但当昆明楼市短周期投资风险度排名全国第三的结论摆在众人眼前时，云南本土开发商及数据研究机构对此结论却另有观点。（春城晚报）
责编：张雨枫
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