商业不等于复制粘贴 自持比例和房企实力有关

招商是个技术活，是房企实力与商家资源的全面整合

　　现在说商业体量供应太大，但凡干着与地产相关的人，都会说，“这个地球人都知道”。
　　昆明的商业人均占比超过香港，这不是新鲜事，未来几年供应量会集中上市，大家也都预测到了，其实很多项目早在土地供应时，土地性质就决定了昆明市场未来商业占到多大比重，所以反映在此次春季房交会上，多盘皆商业的状况，很多业内人士说，“这不奇怪，一年前就开始逐步显现了。”
7 V6 z1 @; G, h9 c2 V　　当然，诸多商业项目中，有企业是看到了商业市场这块香饽饽，主动打入商业地产领域，也有企业是被动加入。且不说是主动还是被动，现实的问题是，面临诸多的竞争对手，定位不清，招商雷同，产品同质化等现实显示出来，如何才能既守住自己的阵地，还要占领更多的据点，就需要在运营的战略战术上取胜，是成立自己的团队，掌握商业资源，打个长久战，还是依靠外援，打好眼前这一战，都很考验开发商对项目的把控力、运营管理能力、资金实力，以及对项目的准确定位，对风险的预估等诸多综合能力。
　　招商同质化严重
4 {3 Z2 \8 I' q% G4 Q0 r　　对于商业地产的重视，不仅诸多本土房企将此作为企业未来发展的战略方向来考虑，去年开始，万科、保利、龙湖等品牌房企纷纷表示，未来在商业地产的开发比例将增至30%-50%。诸多的商业地产项目相继开间，未来投入运营，这对于老百姓来说，固然是好事，怕只怕，三五公里之内，超市、快餐都是500强，要吃个饭，选来选去也还是那些品牌的餐厅。这些担心不无道理，诸多商业综合体项目集中开建，因前期的规划、设计、定位不清晰，项目在招商时，很多项目引进商家的重复率及同质化现象日趋严重，这种同质化在昆明的表现比一线城市更明显。
  X; d1 _& o, U9 c7 }1 q　　出现这种情况的原因，昆明科迪企业管理有限公司总经理周龙认为，目前，商业存在的问题是资源匮乏，商业资源匮乏是城市问题，很多好品牌没有关注到这个市场，没有进来，市民可挑选的余地不大，消费者的认知也都停留在初级阶段，很多项目都只是做些常规业态规划。
, c. x2 y* [- g" h/ n　　对此，云南悦汇商业管理有限公司总经理孟少军也称，昆明市场需求很旺盛，但很多真正的一线大品牌还没有进入。
" n9 f( d* |- [2 S- ?　　于是一些项目在吸引人气上，要么是大餐饮，要么是大超市，要么是大影院。
　　在周龙看来，选择哪些商家合作，还是要看项目的体量，定位等，就由其管理运营的翡翠湾现代广场而言，第一个是精，第二个是特色，第三个是依托公园，打造以休闲娱乐为主导的餐饮休闲业态，力争做到主体性更明确，市场指导性更强。
6 b2 F# b2 S' o/ N& O& x( O　　定位要准 业态规划要清晰
# L2 T; H: i9 `$ {　　不是每一个商业中心都需要影院五星级酒店或者写字楼。
& Y* P: Z6 z/ `9 A. U　　在春交会现场，记者看到，一些商业地产项目卖点多以500强超市、国际品牌酒店、5A写字楼吸引购房者或者投资者的眼球。业内人士认为，如果是区域性商业中心或者是城市级商业中心，这样的业态组合没有问题，但如果是社区型商业中心，那么周边消费客群显然难以支撑。
% K8 x- o% ?. ^; o& a　　根据地段、周边消费人群、项目商业规划等不同，商业地产一般定位为社区型、片区型或者城市级商业中心，自己的项目属于哪一类型，应该在产品前期规划、设计时就应该定位清楚，进而根据产品定位，引进相应的业态。据业内人士透露，“早些时间昆明市场上有些商业项目，因体量太大，很多业态不放进去，商业体里面填补不满，于是就需要超市、影院等来填充，最后剩下楼层租不出去的，做点餐饮，这是前期没有准确定位后出现的被动选择。”
　　经过这两年的发展，诸多有商业地产的企业逐渐意识到项目独特定位的重要性，比如昆明广场8万平方米的商业体量，有着自己准确的定位，目前已经投入运营的臻万百货的定位就是体验式商业，以老螺蛳湾附近5公里为项目辐射范围，满足整个片区人群的商业需求。
  K' U0 F. }7 R/ u1 _: W　　除了这些区域型或者片区型商业中心，有着“一座万达广场就是一个城市中心”之称的万达广场如今也落户昆明，面对市场上庞大的商业供应体量，万达的竞争力就在于其有着独特的订单式商业模式，首先是规模上的优势，其次是有着超过五千家合作商家带来的品质保证，还有就是万达做不动产的实力保障。
9 w/ l/ F' r% E. W3 s) m: Y　　　资源整合能力欠缺
# ?) J2 D6 y9 P　　还是来说说万达广场，其城市综合体模式被业界称为现代城市发展主流。
　　纵观万达广场在全国项目，每一个运营中的万达广场都是商业资源最为集中的地方，它快速在每个城市进行复制式的商业运营，却少有房企能在短期内复制其模式。
2 [# m, j9 }7 A9 [　　说起商业地产开发模式，中国商业地产联盟副会长、秘书长王永平曾在西山万达广场讲道， “商业地产开发比住宅开发的门槛更高，技术含量更大，因为它不仅要面向品牌商，还得面向客户，无论是周边人口、项目商业规划等，都将影响到一个商业的成功与否，所以商业地产开发，复制性很差。”
　　难以将好的商业模式直接复制，那就需要企业因地制宜。昆明百大集团商业管理有限公司董事总经理梅永丰认为，“有自己的团队和商业资源很重要。”
0 m0 K6 x) ^# X　　梅永丰所管理的昆明百大商业管理公司已经成功运营了百大新天地、新西南广场等项目，并且还运营着文山光大广场、螺蛳湾中心、百大新都会等多个项目，目前，其已经与千余家商家签订合作协议，具体到招商管理等，梅永丰称，“根据不同项目操作手段不同。”
4 o/ c: m/ {, Z　　做好商业地产，既要利用好项目已有资源，还需要整合其他的商业资源。
6 u5 n/ I: z8 K* t5 W& G　　自持要有魄力和实力
, c7 D" X8 ]+ h9 O# R4 e　　现实中，很多商业项目打出自持的概念主要是吸引投资客，因为在外人看来，自持比例多，就代表房企资金链雄厚，实力强，事实也是，自持考验的就是企业的管理运营能力和资金实力。在全国较早进行商业物业自持的除了万达集团、红星美凯龙等商业领军企业，自持商业都占到80%以上，这两年，来自香港的恒隆集团打造的恒隆广场更是以100%自持的底气进入沈阳、济南、昆明等城市。
　　而在昆明楼市，这几年商业大放量的趋势下，商业物业自持比例越来越高，带来一个被动和主动自持越来越多，记者在采访中了解到，一个商业地产项目，如果没有自持，似乎面子上都说不过去。目前，昆明市场上在建和在售的商业地产项目，自持比例基本上都在60%以上，某个即将投入运营的社区型项目负责人告诉记者，选择自持，是企业发展的战略考虑。
0 [# t1 [! Y7 t% H" x　　“之前会有一些没有运营管理能力的企业盲目自持，带来的直接的后果是项目运营后，没有统一运营管理方，一些销售的商铺面对的问题就是单打独斗，难以拥有聚集大商圈人气的优势，长久来看，项目也难成气候。”某业内人士告诉记者，会有个别企业为了销售，盲目自持，但现在商业地产竞争激烈，行业和投资者都理性的形势下，拥有商业物业的企业开始慎重考虑自持比例。
' S8 g$ L# e% p" J! ^+ s7 n　　自持商业比例多少为好？不同的企业给出不同的答案。诺仕达集团之前打造的南亚风情·第壹城自持比例为75%，但在其目前在建的七彩云南·第壹城里自持比例将占到90%以上，该公司相关负责人称，只有高自持，才能保证开业率，更好的参与运营管理。
　　说到底，要高自持，企业就需要有强有力的运营管理团队和资金实力。被业内所推崇的恒隆模式，敢于自持100%，就在于其一开始就选择在有发展潜力城市的最优越地段，以合适的价格购置大型地块，与顶尖的建筑师合作，打造世界级商业综合建筑，集中发展购物商场，并提供卓越的管理服务。
　　这些都是需要远见和魄力的。
　　　　商业运营模式推陈出新 产品在创新
1 M: |" p- X: K% }$ H0 o& S+ z5 k　　其实，商业地产在中国的发展历史也就10多年时间，多数房企在商业地产开发管理领域也在不断地摸索中成长。当中部分房企也正经历着或者经历过盲目发展、投资先天不足、运营方式缺陷、后期管理不足等困扰。也不乏一些房企在探索中逐渐形成自己独有的商业模式。
3 W7 O+ f) E- B+ e, A5 m! u　　万达的商业地产模式就经历着自己的进化论，第一代模式是“单店开发模式”，第二代模式是“组合店”模式，之后在第一代和第二代模式摸索的基础上，万达开始进入第三代的城市综合体模式，也就是把国外的室内步行街与中国的商业大楼结合在一起，同时在商业综合体中组合了写字楼、公寓、酒店等业态，商业中心里面增加文化、娱乐、健身、餐饮等内容。也是目前万达广场所到之处，呈现强大“吸金效应”商业模式。而红星地产则首创城市综合体双MALL模式（一个家具MALL、一个百货MALL），也逐渐开辟出属于自己的行业地位。
/ e6 V1 j8 _$ }3 X- A5 \# M　　在这些品牌房企身上，房企转战商业地产也是将业务延伸到专业细分领域的尝试，而结合自身优势对产业链资源进行整合，对提升专业品质和项目吸引力都显得尤为重要。
  [7 U& o+ O$ h# X　　在昆明商业地产领域，我们看到了诺仕达集团在南亚风情·第壹城招商过程中首创——定制招商，我们也看到一个有着主题化、体验式的新型商业中心正在面市。比如各种爱琴海式购物街，峡谷步行街，以及开放式体验型Park Mall未来都将成为昆明人休闲购物的新选择。（云信 贾娜）
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