大牌房企发力旅游地产开发 低价优质才是王道

　　诺仕达进驻晋宁，协信来到富民，华夏地产积极在安宁拓展……各路房地产企业扎根郊县正以一股难以阻挡的势头在昆明楼市蔓延。昆明主城楼市之外，地产商们对郊县市场开始投入越来越多的精力。凭借多年的积淀、强大的资源整合能力，不少地产商们开始酝酿在昆明近郊“造城、造商业中心”的大计。
　　郊县地产究竟有何吸引力？品牌房企看中了郊县市场的哪些优势？这群大腕怎么造城，后期又会如何兴商？机遇有哪些？
' e6 i  `! k) D) v  d0 a$ f　　不难察觉，一些旅游资源丰富的郊县正在酝酿大规模的旅游地产项目入市，这些距离昆明主城市场不远，能够及时从主城市场借势的郊县，似乎有成为旅游地产投资热地的趋势。
0 P6 B. f: |4 F/ q/ a　　房企在郊县如何布局？
7 Z7 \* J; {' S( R　　　　大牌房企发力高端开发
　　在昆明9大郊县这片沃土上，各路品牌房企有何造城兴商的大计？将打造出哪种类型的项目？其布局郊县的理由是什么？
　　至祥研究中心：除东川、禄劝、寻甸3个距离相对偏远的郊县，其他区域都可以看到大牌房企的身影，并且旅游地产、高端产品占比达到90%左右，少数为城市中心区域的升级改造项目。这些企业积极拓展郊县市场，原因不外乎三个：一是把握昆明城市扩张的机遇，特别是限购令挤出的低密度高端需求；二是把握城镇化发展战略带给卫星城镇的机遇，抢占核心区域的开发先机，成为区域领导者；三是把握云南旅游地产在全国影响力日益增强的趋势，抢占优质旅游资源。
　　这些房企拓展郊县市场也能带来很多利好，首先，凭借品牌房企的影响力能顺利形成客户认同；其次，城镇中心的原有客群，住房改善需求能够得到满足；第三，可以为郊县市场带来全国范围内的投资客户，特别是外来品牌房企可以充分发挥其多区域的客户资源优势，推动旗下旅游地产项目营销。
　　某国行投资负责人：任何一家企业进驻一个区域，都会有非常专业的成本核算。大型房企的考察肯定更严格。就目前昆明郊县进驻的大型房企来看，不乏西部城市战略布局的考虑，其选择的区域也就自然不差，尤其是旅游地产项目，资源禀赋都是非常优质的。这既有利于品牌落地，又有利于推动企业的创新及突破。而商家汇集方面，他们也有很强的号召力，这个就不必担心，问题是他们能否撬动整个区域市场，这十分关键。
8 g2 D2 f& E4 ^3 A8 }( P　　■新闻链接
& W( _4 M, A3 n3 ~* ^　　　　房企在富民
; P/ X* H. q4 F( b6 t3 k8 W0 S　　协信地产将在富民打造“中国昆明小水井苗族风情生态村”，项目总占地规模15000亩，其中建设用地4000亩，总建筑体量280万平方米，总投资近200亿元。
　　房企在石林
* m; y$ A" d& X+ w* z0 w( d　　昆明诺仕达企业（集团）有限公司将在石林投资开发“七彩云南·名胜世界”， 项目是以撒尼文化为特色和亮点打造的石林非物质文化遗产主题公园，以文化风情、会议商务、观光旅游、餐饮购物、娱乐体验、休闲度假、康体养生为切入点和引擎，带动消费和产业发展的复合资源整合平台。
( l& b0 k' S& k9 ~8 U. i; \5 L　　房企在寻甸
　　云南丹彤集团与马来西亚绿野集团合作，总投资超过30亿美金，在寻甸打造“凤龙湾国际旅游生态城”。项目包含了旅游观光小火车、花海与花园、超五星级主题度假酒店、水上娱乐设施、嘉年华游乐场、养生疗养区、农业科普乐园等国际级旅游度假设施，建成后将成为集休闲娱乐、健康养生于一体的大型旅游城。
　　哪个郊县旅游地产开发最成熟？
7 R* E4 R; i) \4 U9 S# R0 M; y# v" E　　　　安宁最成熟 抚仙湖富民潜力大
2 ^5 V! d" S6 s8 `0 I* Y5 V# H4 J　　大昆明发展，给郊县地产带来了全新的发展机会。但因资源禀赋、城市发展基础不同，每个郊县的发展也就差异巨大。目前郊县房地产市场发展较为成熟的区域有哪些？在旅游地产开发上，郊县市场有哪些潜力、优势？
2 N3 c$ [# s) D$ a. h* |# z　　昆明风之铃市场调查研究咨询机构CEO石远：就目前郊县旅游地产发展的大趋势而言，全面开花的可能性很小，为此，选择好区域很重要。玉溪抚仙湖，是郊县与州市旅游地产项目双重价值的集合体，有一线品牌开发商运作，具有世界级旅游资源潜质，未来区域内项目的投资潜力不错。
+ G+ Q+ i' r' m& w) ~5 X" L* g　　至祥研究中心：郊县房地产市场发展最为成熟的?仍当属安宁，自身经济、人口基础、区域发展地位以及温泉等旅游资源与客户需求的高度契合，也使安宁成为目前进驻品牌房企最多的区域之一。
( \* l. V' v7 N( V2 P/ o1 [1 B9 |　　再往后排，就是阳宗海和富民区域。其中，阳宗海区域，在华侨城和春城湖畔两个项目深耕的背景下，吸引了大量高端客户的眼球。
1 V* p* q% G3 I! ^! m. }　　富民属于借助交通条件改善和主城限购的契机，加上自身临近昆明主城的区位优势，以及长期以来形成的休闲农业氛围，而吸引品牌房企关注并纷至沓来，区域项目多以特色旅游小镇为主题，注重与本地原有的农家风情相结合，打造低密度亲生活的物业。可以说，未来发展潜力巨大。
　　此外，嵩明旅游地产开发，在长松园片区规划的引导，长水国际机场投入使用的拉动，以及御景新城和中信星耀水乡为代表的大盘提升下，发展很快。石林和晋宁的发展受到区域和竞争分流的影响，其旅游地产发展的认可程度还有待进一步提升。
　　郊县地产拿什么来吸引置业者？
, X8 S9 E3 J% u　　　　低价优质才是王道
　　郊县置业的吸引力来自于哪里？郊县置业的人群、投资客具有什么样的特点？
) d5 V$ q$ k  o6 \/ S　　至祥研究中心：置业郊县可以形成三方面的置业满足，一是实现改善居住条件，满足低密度需求；二是拥有相对良好的自然景观资源和环境；三是避免了州市旅游高额的时间、交通成本。为此，目前郊县置业更多的是昆明中高端改善客户的选择，他们能占到郊县置业人群75%左右的比例。对于州市和外地客户而言，置业郊县，还需要时间和观念的转变。
　　就升值空间来看，当前相对较低的价格，郊县地位提升，品牌房企的营造，都给区域地产快速发展奠定了基础，有资源又不失交通便利，升值幅度必然大于主城。
　　置业者陈女士：在昆明主城购房，需要担负高额的首付压力，而郊县则不一样，首付10万元以下的房源可选择的范围很广。唯一的前提条件是要有车。为此，选择郊县多为首付压力大的刚需，所以价格才是王道，当然品质的要求也存在。
' J5 K) p" X; Z- P% \" ^　　台湾著名金融师、香港大学商学院客座教授赖国光：成熟区域的地产投资收益是很容易计算的，对于政府刚刚设立的新区开发区域的投资其空间就比较大，但需要注意以下几个方面：一是政策导向、二是城市人口的流动率、三是基础设施建设的完善情况，三个方面都不错，投资一般就错不了了。
　　该投资哪些郊县旅游地产？
% O, K  k- V( I& i　　　　独特资源决定未来价值
　　曾几何时，昆明人的周末游的选择面变窄，选来选去也就是抚仙湖、弥勒等地。而如今随着各大房企进入郊县的大兴土木、造城兴商，具有丰富旅游资源的郊县，或将爆发新一轮旅游地产开发潮及投资潮。郊县旅游地产或将成为下一个投资集中区。对投资客而言，选择怎样的郊县旅游产品更靠谱呢？
　　至祥研究中心：早前云南旅游地产项目更强调对独特自然资源的依附，借助自然资源来形成客户聚集。郊县旅游地产会更多会看中项目品质的打造、附加价值的提升，让客户在享受旅游资源的同时能够获得更好的生活体验，这是郊县旅游地产项目聚集客户的基础。而品牌房企的背景也会给物业的投资前景增加一道保障，加上与中心城市临近，这些郊县项目也存在随着城市扩大逐步升值的条件，前景也会优于一般的州市旅游地产项目。
$ j% z" B; B% e1 W0 t　　昆明风之铃市场调查研究咨询机构CEO石远：郊县旅游地产与州市旅游地产项目最大的区别在于到达时间的差异，也就形成了两个不同的区域市场。郊县更注重度假、休闲，州市更多的是旅游目的地的打造，但最为关键的还是需要独特的资源禀赋，资源禀赋不同，规划定位也就不同，政策的倾向也就很明显。为此，投资郊县旅游地产，还是需要看清资源，详读规划，这样才能把握好手中的资金流向。
　　在旅游地产开发上郊县与州市如何共存？
　　　　郊县小而精 州市大而强
　　不仅昆明郊县地产发展如火如荼，今年一些一向行事低调的州市也开始有新动静了。但这一群进入州市的开发商比较谨慎，他们进驻云南的第一步，首选的是旅游资源丰富的州市，打造旅游地产标杆项目。如龙湖地产来到抚仙湖、诺仕达集团进驻禄丰县。如何将州市旅游地产项目定位与郊县旅游地产项目定位做有效的区分？郊县旅游地产业态布局上应该注意什么？商家品牌引进上又要特别注意哪些点？
　　至祥研究中心：州市旅游地产项目需要更加独立的运营体系的考虑，它不仅承载着区域旅游发展的重任，一定程度上也承担着区域商业升级等方面的复合功能，需要更为庞大的支撑。而郊县旅游地产，其商业功能等方面的实现，都可以借力主城，使得其功能定位相对更加纯粹，聚焦于客户的生活起居度假的需求即可。
" n6 ~; V( [4 f　　就商家品牌引入方面，州市旅游地产项目更需要借力使力，通过品牌的强强联手和城市营销，最大化扩展区域影响力和知名度才有将来项目的成功。郊县旅游地产项目由于客户更关注家庭的小圈层生活，所以重点在于休闲气息的营造，通过清吧、钓鱼区、温泉泡池等功能区域的配合就可以实现。简而言之，州市旅游地产项目影响力的打造来自于大而强，郊县的更需要小而精。
　　昆明风之铃市场调查研究咨询机构CEO石远：郊县旅游地产更多倚重的是滇中城市经济圈的发展，并形成高频次的旅游消费；而州市作为旅游目的地打造，更多看好的是全国，乃至全世界的投资客户。为此，两者针对的客户群体也就十分清晰。郊县旅游地产项目注重休闲品质的打造，而州市项目则需要撬动世界各地的人，起身离开自己的居住地，来云南玩一玩、住一住。（云信 王亚萍）
　　责编：吴洁