租金算盘投资回报落空 商铺投资“散户”慎入

　　2012年年初，南市区一商铺业主在商铺里养猪见诸报端后甚是热闹。也由此引发关于小投资者投资商铺的热议。
　　时间过去一年半，有关小投资者商铺投资的失落，时有发生。
7 I( K! L; }& ~* Y3 W4 N+ J　　王明两年前买的商铺，到现在也没有商户承租。两年前商铺交房时，开发商介绍的几百名商家都没有和商铺业主达成共识。
0 {' P  t/ l* ]% c$ ?' h' R9 b　　症结在于租金。商户因为人气原因，愿意承担的租金每平方米仅几十元，而商铺业主则根据购买商铺投入资金的回报率来计算租金，二者相距甚远。所以，时至今日，商铺都是空置状态，经营也无从谈起。
- {/ t2 c! T' J　　有商铺业主心急于白白等待的两年时间，愤而与开发商理论，结果不得而知。
　　两件事件看似无关，却同时指向商业地产。一面是“个性维权”的小业主，一面是扩张加速的大房企，商业地产矛盾中前行。
　　租售比失衡空置商铺频出
　　琢磨着开个甜品店的林小姐，近期不断走访昆明繁华商圈，期待租到一间面积合适、租金适当的铺面。然而，一个月了，林小姐差不多走遍了北市区、南市区、三市街、小西门等多个商圈，但是始终没有找到合适的铺面。
　　“待租的铺面不少，可是核算成本后，总觉得不靠谱。按照我的计算，如果生意不温不火的话，勉强可以抹平租金、人员、水电等固定成本；一旦生意不如预期，每天只要一开业就意味着赔钱，因为租金高导致我亏本的风险大增。”林小姐说。
　　“投资者和经营者预期的不统一很容易造成商业地产空置。”昆明风之铃市场调查研究咨询机构CEO石远说到，商业地产产权化所造成的商业空置情况并非近两年才出现，金碧辉煌就是如此，与周边的柏联、百大新天地等形成了鲜明的对比。
+ m+ G3 s% K& B　　在石远看来，商业地产产权化是不符合政策要求的，分割销售的商业地产会造成无法统一经营。而对于很多购买产权商业地产的人来说，更多的是投资，更直接的来说是“炒铺”，并不是用于经营。用高价购买了商铺的投资者，希望有高额的租金回报，同时亦期待物业增值，但稍微略懂商业地产的人都知道，商业需要时间“养商”，一般来说这段时间的商业基本是亏本的，一般需要运营商牺牲利益来培养商业氛围，就昆明而言，顺城开发商用了两到三年的时间才将顺城打造成今天的顺城。
　　对此，云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研也认为，想要商业具有“商气”，招商很重要，一般来说像沃尔玛、家乐福、zara、LV等世界知名品牌在入驻某商业项目时，往往租金都非常低，有时开发商甚至还提供装修基金，这些都是散户投资者不具备的能力，对于投资者来说投资回报严重不平衡，从而造成了商业的空置，王明正是如此，投资者不愿意牺牲利益降低租金，而经营者无法承担高额的租金。
　　散户算盘里的投资回报
　　租户纷纷退场，而“东家”却还在不断扩张。如今，在昆明随处可见大面积的围挡，预告这里即将是一个大型综合的商业中心。几乎在每个新盘的介绍中，都可以看见项目规划建设多少万平方米的大型商业配套、已确定签约某某主力店等字眼。
　　周大研表示，近年来昆明大多为城中村改造，成本较高，再加之政策对住宅的调控，很多项目把利润压在了商业上，很多开发商选择自持主力商铺，销售周边散铺，以获得持续的现金流。凭借多年的开发、招商积累，品牌开发商大都拥有固定的合作商户。由于统一运营商业的挤压，散售商铺就很难招到优质的商业品牌，面临经营状况不确定的问题，容易遭遇随时退租的风险。现实情况中，有大量的商铺因商户的临时退租而长期空置，未来这种情况或将频繁发生。
, H3 C  ^& [% c4 {　　周大研认为，即使开发商实力强，但是在购买时一定要计算投资回报率，以目前昆明市场的部分商业来说，有的商铺已经高达5万多元每平方米，这样投资者购买了该商业，在出租该物业的时候租金需要到达每月400元/平方米，这样才能在15年内回本，一般来说商业的投资回本周期为15年。但是根据调查，这个高达5万元的商铺周边的租金基本只能租到每月100元/平方米，这样一来投资者需要40～50年才能回本，而商铺的产权仅有40年，这样的投资是毫无意义的。
( `, k) x6 P9 K* d　　当物业的价值与价格不匹配的时候，投资者需要慎重考虑投资回报率。石远提醒，在昆明上5万元/平方米的商业需谨慎。
　　谨慎投资散售商业社区型商业更易打理
　　无论商业地产总体有多少新增供应量，市场上的商业地产项目总是冷热不均。普通投资者在无法判断未来发展走向时，究竟该如何做出投资决定呢？业内人士指出，投资商业地产，最应做到量力而行，理性投资。
　　石远分析认为，零散户投资商业由于体量小、风险承受能力差，存在很多问题，一方面这类商业需要经历一个较长的培养周期，另一方面，这类商业无法形成规模，对于区域发展帮助不大，大都起到配套和填补的作用，经常容易面对租户解除租约，再次出租困难的情况。
; D( s7 [% k* y　　是否零散型商业就无法投资呢？石远表示，投资机会是永远存在的，投资者投资商铺应重点关注两点：一是区域未来的发展趋势，主要是区域未来的人流量；二是商铺中是否有主力店和主力店的经营业态，零散型商业中的大部分商铺人流主要靠主力店的带动，因此“跟着谁走”在商铺投资中尤为重要。
　　周大研也表示，投资街区型商铺，应多多关注主力店业态种类，并且考察主力店租约的真实性和其持续时间。周大研介绍，商业地产按照辐射范围可以分成三级，社区级商业主要是为所在社区服务，满足的是基本配套，主要以便利店、洗衣店为主；园区级商业辐射半径在2公里左右，业态以中大型超市为主；地区级商业辐射半径在5公里以上，是区域的商业中心。
6 I- H  O0 i" Y5 b　　在石远看来，在这三种业态中，优质的社区级商业是最适合普通投资者投资的。
　　石远表示，相比专业商业地产运营商，普通投资者在商铺招商时不具备优势，很难得到大品牌的青睐，但社区级的商业对品牌的要求则不是很高。普通的便利店、洗衣店等基本生活配套，即使没有品牌也可以在社区级商业中生存得很好。而优质的社区级商业拥有较稳定的人流和购买需求，租户一般也较为稳定，投资者只要先期进行过充分考察，选准业态，既可取得较稳定的投资回报，也可按预期收回成本。
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