从房交会看昆城市变革 板块争雄重组城市价值

　　2013昆明秋季房交会开展，其中，昆明主城的项目就达到100个，占据了展会的大半江山，充分展示了今年昆明主城区域内房地产市场的火爆。而且，相比往年北市区、南市区项目领跑楼市的局面，今年昆明房地产市场则呈现出了罕见的均衡发展格局，东市区、西市区的发展步伐明显提速。
, ^3 P. N. Z4 b* l　　从本届秋季房交会参展项目不难看出，随着城市化发展的不断提速和城中村改造的深入，昆明城市发展正在经历一场从“单核心圈层蔓延式”向“多中心轴向组团式”的转变，这是一次城市发展的变革，同时，在量价齐升的市场环境和房产税呼之欲出的大背景下，此次房交会也成为了一次昆明房地产市场的博弈。
　　城市综合体成主角
9 A0 q8 w$ ~! n, @　　　　从房交会看城市变革
7 N; _2 T2 K' J　　据本届房交会组委会上介绍，本届房交会，一环内参展项目共计5个，同比2012年的2个增加了3个，其中，5个参展项目中，综合性项目共计3个，商业类项目2个；一、二环之间参展项目共计20个，同比2012年的13个增加了7个，其中，综合性项目13个，居住类项目5个，商业类项目2个；二、三环之间参展项目共计33个，同比2012年的18个增加了15个，其中，居住类用地项目14个，商业类项目6个，综合性项目13个；三环以外参展项目则有42个，同比2012年的20个增加了22个。其中，居住类用地项目26个，商业类项目11个，综合性项目5个。
　　值得关注的是，今年房地产市场除了主城项目爆棚外，开发业态也在悄然发生变化。三环以内，综合性项目29个、居住类项目19个、商业类项目10个，综合性项目占据了一半，与往年居住类、商业类项目占主导的格局发生了明显变化。而三环外，则多以居住类项目为主，城市人群外移成为趋势。
　　专家表示：长远看，中心城区产业、人口向郊区疏散的趋势不会逆转，居住短期内向中心城区集中，只会进一步加剧中心城区负担，促进城市多中心布局提速。另一方面，城市发展到一定阶段就会出现汇集城市多元价值、融合多种功能的物业,那就是城市综合体。这种集办公、商业、居住、休闲、娱乐等功能为一体的综合体项目,不仅有利于提高土地利用效率、工作效率和生活品质,而且能更好发挥投资效益,提升城市生命力与区域价值。
　　由此，本届房交会上，城市综合体项目的竞争无疑将成为一大亮点。“购买城市的未来”成为不少投资置业者和多数综合体项目的最大卖点。一位资深业内人士认为：“判断一个城市综合体的优劣需要具体分析,不过原则上必须和城市整体发展水平相统一,既不规划落后,也不能过分超前。这对于城市发展刚刚上路的昆明而言，城市综合体的井喷或许正当时。而南亚之门、同德·昆明广场、云投中心等参展项目或许就是未来昆明城市的价值高点。”
0 e- L. W/ L% ~8 ?+ a　　此外，就本届房交会参展项目趋势，有专家也给出了建议：一是要重新考虑功能空间布局，中心城区在进一步突出集散、服务、管理、创新、教育、文化和旅游功能的同时，也要注意与居住功能相协调，形成工作与生活相复合的空间，减少出行成本；二是通过发展城市新区来疏解中心城区功能，在更大的范围内促进城市功能布局的协调和平衡，形成就业空间与居住空间的均衡；三是要结合市域轨道交通建设，倡导以公共交通连接为导向的外围城镇社区开发模式，以地铁公交站点为中心集中形成新的住区，完善功能配套和公共服务，改变居民目前以私人交通为主的出行方式；四是从长远角度来看，随着城市空间的进一步扩张，昆明需要实现完整意义上达到20~50万人口规模的独立新城，大力发展呈贡新城、北部山水新城、太平新城等区域的建设和完善，真正担负起吸纳中心城区扩散转移出的人口与产业以及承载外来人口与产业的重任。
" @- |3 n, [# {1 h& U　　东市、西市发展提速
　　　　房交会上演板块争雄
/ V5 G; i1 ]  W6 `9 r! u4 P; P/ l6 M# `　　除了城市的发展变革和综合体项目的井喷，本届房交会还呈现出了城市均衡发展、片区“争宠”的态势。
$ @5 {4 J: ^* i8 {: j　　从本届房交会参展名单了解到，一环内中心城区以外，从方位划分，一、二环之间参展项目中，东市区5个、南市区3个、西市区5个、北市区7个；二、三环之间参展项目中，东市区3个、南市区15个、西市区12个、北市区3个；三环外参展项目中，东市区14个、南市区16个、西市区2个、北市区10个。由此，本届房交会东市区共计22个项目参展、南市区共计34个项目参展、西市区共计19个项目参展、北市区共计20个项目参展。而在去年，北市区和南市区参展项目便占据了所有项目的70%以上。今年东、西市区近40个项目的参展规模，充分显示了两个片区在区域价值和城市功能上的不断升级和完善，这里也成为了昆明城市的全新发展区域和置业热土。
. R' C' ^) k# B8 V$ u　　其中，几个板块的高速发展和爆发不得不提。
　　首先来看人民西路板块，作为昆明城市的中轴线，人民西路不仅延续着金碧路的繁华，也是昆明通往滇中城市群的重要枢纽。这条沉睡了许久了的城市黄金中轴终于随着昆明轨道交通的建设而绽放出了封存的高昂价值。云投中心、医大广场、保利·六合、人民路壹号广场、经典双城、经典明苑、怡合景苑、兰亭上锦、马街摩尔城等汇集商业、商务、住宅的大盘沿线铺开，这里成为近两年来昆明新项目的集中地。
　　不可忽视的是，人民西路是整个昆明地铁线路中，少有的与地铁完全重合的城市道路。地铁三号线与人民西路处于完全重合的位置，这也意味着沿线楼盘不仅占据城市主干道的便利，也享有地铁物业的更高价值。“人民西路沿线楼盘是稀奇的纯地铁物业，地铁物业的价值已经无数次的在无数个城市展现了巨大的升值价值。
　　而在本届房交会上，全时态不夜城人民路壹号广场、致力打造西市地标的云投中心、延续学区商圈人气的医学院改造项目医大广场、100万平方米商业航母经典双城、重新定义完美板楼的经典宽TOWN，将领衔人民西路价值。
　　环湖路板块。根据滇中城市经济圈“一区、两带、四城、多点”的战略规划，作为“两带”之一的昆玉旅游文化产业经济带，规划区总投资7250.6亿元。即以环滇池旅游带为核心，依托都市、服务都市，把其建设成以文化、商业、会展、金融为主的特大复合型环湖旅游城市聚集综合体。俊发、中航、仁泽、奥宸等地产公司纷纷布局环湖东路片区，除了以别墅、洋房等高端住宅产品为主的高品质社区拔地而起，还有大规模商业、商务布局，尤其是环湖东路的通车、呈贡撤县设区之后，围绕滇池的巨型商业之城将崛起于高原之上，新的湖滨CBD已经初现端倪。
$ h) K, l9 s  C, Z( ~  J+ i　　本届房交会上，昆明本土领军房企俊发旗下滇池ONE、河畔俊园以及老牌实力开发商官房地产——都铎城邦等项目悉数参展，全面释放昆明新富人区高昂价值。
　　学府路、教场路板块。当万科学府、中海·学府路8号、水晶郦城、实力·壹方城、西尚林居·学府公馆、学府翰院等项目同处一个板块时；当万科、中海、龙湖这样的全国地产10强企业的目光聚焦一地时……学府路这个作为昆明全学龄段教育资源最为集中的板块价值已经不言而喻。这里坐拥一、二环之间“离尘不离城”的区位优势，得天独厚的自然环境馈赠，一跃成为昆明购房者最为推崇的置业板块。
; q/ D2 f/ y7 Q1 T　　本届房交会上，一环边罕见的高端别墅项目——西尚林居·学府公馆和以品质和口碑享誉业界的龙湖水晶郦城将一齐亮相，为购房者置业提供更丰富的选择。
　　金产区板块。纵观昆明楼市不难发现，十里长街沿线多个综合体项目正在建设，以金产区为中轴的十里长街沿线金融、商业大戏即将上演。定位为云南泛亚金融影响力第一大盘的润城，昆明西山万达广场携300米昆明双塔成为昆明市泛亚金融产业中心园区的首个进驻项目。另外，本届房交会上品质大盘润城，成都实力房企蓝光地产旗下昆仑中心、COCO蜜城双盘齐发，将再度点燃金产区价值。
0 V. Y  W1 P* w+ D/ W　　责编：吴洁