房企欠税门背后的资金链利益 回应称未曾欠缴

　　央视报道房企拖欠3.8万亿土地增值税，引发热议。昨日，以华远地产董事长任志强为首的不少开发商直指，土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴，随后如项目清盘或者销售率达85%等，按原房企预缴的比例多退少补。故不存在逃税、避税和拖欠的可能。
  @3 G+ }& [, O( ?/ i9 X* |' G　　记者昨日采访数家“榜上有名”的大型房企，均得到回复称企业“按照国家要求履行纳税义务”。万科有关负责人告诉记者，报表里列出这一项“应交土地增值税”，是告诉投资者有这笔资金要交给地税。金地、招商等房企也均回应称说企业“欠缴”不正确，只是等达到缴清条件时再支付。
　　德勤华永会计事务所有限公司广州分所副总监陈建峰告诉记者，各地地税有不同规定，加上市场波动，导致每个项目清算的“时间差”不一。也就是说房企的现金流可从中微妙调整。
$ t2 E: L) X  w% n' i' a　　房企称未欠缴
7 `5 f1 |( r, ?+ g　　央视报道综合房企年报及税务部门统计称，29家房地产上市公司截至2012年12月31日，应交未交土地增值税总额已经高达640亿元。
/ a1 ~  ^+ q& D6 ?' v8 {　　这笔应交未交的土增税，究竟是“欠缴”，还是合法流程？记者采访发现，一方面土地增值税按项目进度分阶段收缴，存在“时间差”，另一方面，房企的现金流可从中微妙调整。
　　多家涉事房企，包括万科、金地、招商地产等昨日回应称不存在“欠缴”。根据规定，房地产项目要达到清算条件才需缴清土地增值税。在此之前，按照会计上配比和谨慎性原则，企业对尚未达到清算条件的项目进行土地增值税预提拨备。
( q! l& P7 o* l. P　　万科和金地集团均表示，会计上的“预提”并不是企业的“现时纳税义务”。而这一说法也得到了券商的支持。
; P! U3 B, T" j" d0 l% o5 H4 ]　　“土地增值税未缴规模不大，影响有限，”对媒体报道开发商未交土增税规模庞大一事，国泰君安证券房地产分析师李品科如是表示。
. x4 b5 r# V# ?' [6 E5 g1 W' }　　中原地产研究部总监张大伟分析认为，土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴的税种，在项目清算中，多退少补。所以房企在目前的规则下，的确不存在偷税漏税，只是按照正常的合理延迟缴纳税费。
8 p1 q* ^: W- a) M5 P! w　　在房地产价格持续暴涨的背景下，导致土地增值税的预征与清盘结算差距比较大。因此出现了大量的代征税费延迟。业内预测，后续可能会分阶段、节点调整征收办法。
( C9 g6 |& i; S1 N4 y' B　　另一方面，也有经济学者、北京市政协委员马光远炮轰任志强“装傻”，称土地增值税很少按规定汇算清缴，从而造成了实际的偷逃和拖欠税款。 “大量房企只是按照一个很小的1%的比例预缴，然后不管项目赚多少钱，都很少进行汇算清缴，从而造成了税收的大面积流失。”马光远介绍，目前土地增值税一方面各地预缴率特别低，而且，很少按照规定进行汇算清缴，事实上使得实际缴远远低于应缴，这不是自己逃也是和地方一起违法逃税。
6 f. o8 {; k  S  V* O* M　　资金链或受益
　　值得重视的是，在行业普遍“现金为王”之际，尽可能留着这笔“闲钱”，可能有益于维护开发商宝贵的资金链。
2 F5 M: {6 G( }# @5 q# @　　“这笔钱迟早是要交出去的，只是暂时留存在公司，等项目清算条件达到了，就有地方公司上缴到地税部门，”万科有关负责人如是向记者介绍流程。而根据规定，财务报表里必须列出这一项“应交土地增值税”，目的是告诉投资者有这笔资金要交出去给地税。
　　不可否认的是，这笔钱留在房企的金库里，背后有着巨大的利益。开发商可利用缴税时间差赚到大量闲钱。举例而言，SOHO截止到去年底应交未交土增税64亿元，把这笔钱存银行，一年有达1.8亿的利息。
　　国泰君安证券房地产分析师李品科也表示，这对现金流量表有影响，但程度有限。他举例说，从行业平均水平来看，目前新项目的预缴平均比率为2%-5%，与实际清算的比例相差不大。另外不是全部计提会同时需清算，达到清算条件才需要清算，且所得税还有25%抵扣。
　　一位行业人士也告诉记者，目前，房地产行业的毛利率总体呈下降趋势，因此预计预缴和最后清算差距会越来越小。
. |& v3 m% U3 i& C, ~7 Q, r' G& F　　房地产专家谢逸枫告诉记者，如土地增值税从严清算，按四级累进制，会导致房企利润减少15%-20%。目前，毛利率在28%以下不用交土增税，因此低毛利公司基本不受影响。（云信陈琳琳）
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