新一轮调控政策下 丽江旅游地产房价持续上涨

　　被称为史上最严厉调控政策的“新国八条”在全国落地，限购令也开始实施。丽江楼市在新一轮调控政策下，新话题产生了：丽江房价会不会降？
　　由大研房地产推出的“大研·上瑞柏华”二期将正式开盘。这是“新国八条”出台以来丽江推出的首个住宅性楼盘，因此，它的开盘格外引人注目。据了解，这个以公寓式为主的楼盘，开盘价目前还在保密，但业内人士和多位交了认购款的购房者向记者透露，“每平米不会低于3500，很有可能到4000”。
　　“哇，3500，那么贵。”面对这一价格，这是很多丽江购房者的普遍反应；“哇，3500，那么便宜。”这则是外地人，尤其是游客对这一价格的第一反应。
　　听取“哇”声一片的同时，也能从一个侧面了解到丽江房地产市场现状：在本地居民购买能力相对较弱的前提下，3500元的价格仍然超越了他们的购买底线；而这一价格，在外地人看来，却是“丽江的房产价格与丽江的价值严重不相符”。很显然，丽江楼市目前上演的是一出《一半是海水一半是火焰》影视剧。
　　很多房地产开发企业相关负责人仍然对丽江的房地产市场充满信心，在他们看来，近几年丽江房价上涨速度低于全省很多地方，目前版纳、腾冲等地的房价都赶上并超过了丽江。但从丽江的资源禀赋、未来规划与发展看，丽江房地产尤其是旅游地产有着广阔市场，价格仍有很大的上升空间。
  \* i% p# y% z0 F# z5 e  R8 E( c　　低了
　　3000元左右 房价与价值严重不符？
　　“那么好的地方，房价才3000多元，丽江的价值被严重低估了！”这是新房集团昆明分公司总经理石茜贯穿沙龙全过程的一句感叹。
　　“我到丽江之后，亲戚朋友们问我丽江的房价，我说丽江的房价每平米大概在3000多元，他们都不相信，跟我说，‘那是丽江啊’。”石茜仍对丽江目前的房价水平一脸质疑。
　　让人想不通的是，丽江与海南三亚齐名，但三亚的房价是丽江的十倍甚至数十倍，而丽江房价还只是在3000元左右徘徊。
$ J! v2 L" L& H" J# ^# b　　柔软的丽江，柔软的丽江房价
* f1 V3 Y3 M" m! k5 i　　事实上，石茜对丽江房价在认识上存在一个误区，那就是3000多元的房价，仅限于住宅性用房，而丽江的旅游地产，价格很多早已上万，甚至有些项目，目前已放出“风声”：其销售均价将达到4万余元/平米。
　　作为丽江首个价格上万的房地产项目，“雪山纳里”无疑是丽江旅游地产界的一个标志性项目。
, W' s3 l" R+ ^! \0 P. M* t　　据开发该项目的筑地地产销售负责人介绍，从该楼盘的销售来看，发现有两种人对在丽江置房非常有兴趣，一类是包括广东、江浙一带在内的南方人，一类是包括北京在内的北方人。
　　在丽江较早开发旅游地产项目的古城高尔夫，目前其高尔夫度假别墅二期的售价达到了每平米2万余元，有些甚至超过了3万元，“这样的价格，对很多外地人仍然非常有吸引力。”
　　古城高尔夫项目销售负责人以自己的销售业绩来证明这一观点：3月3日，其成功卖出一幢别墅给温州人；3月6日，卖了一幢给新加坡人；5月4日，卖给一个成都人……
$ t; P& b3 l# y8 k( |/ w　　而“丽江天堂”，尽管尚未开盘，但据项目营销总监翁文俊介绍，定位主要为外地高端消费人群，售价目前初步定位是每平米4万余元，其中有一套面积达1000多平米的高档会所式别墅，其价格将突破5000万元。
2 a# A; }0 i' X) u3 o8 h　　“现在丽江的国际航线马上就要开通了，因此，丽江的眼光应该放长远一点。如何让全球都来发现丽江，发现丽江除了旅游，还可以在这里买套房子留下来。”这是沙龙参会者的普遍观点。
! L) i3 L& B0 h" [3 j+ a　　在他们看来，丽江的房价仅停留在3000多元/平米的水平，那是对丽江土地资源的极度不负责，“丽江那么好的地方，那么小的一块地，如果不将有限的土地资源的价值发挥好，那是极端的不负责。”甚至有人感叹：“柔软的丽江，柔软的丽江房价。”
+ |: D1 {% g: D3 l+ A　　官方数据
% L# J" }9 B+ V3 f1 u4 E　　丽江房价涨幅与居民收入增幅持平
　　丽江市住建局提供的数据显示：在2000~2010年这10年间，全市商品住房平均销售价格年均上涨10%左右，与城镇居民可支配收入的增长幅度基本持平。
　　据了解，丽江房地产业的起步始于1998年，当年，丽江第一个商品住宅小区园丁小区建成。2003年撤地设市以来，丽江房地产业进入快速发展时期，5年后，全市累计完成房地产开发投资70亿元。
+ X2 z" w5 D  M. c　　从全国全省的范围来看，丽江的房地产业起步晚，商品房销售价格基数低。数据显示，2000年商品住房平均销售价格为975元/㎡，到2010年年底，价格为2731元/㎡。
1 i$ g. L% E& t5 ^" }0 ^1 P, r; Q　　而丽江城区的居民收入，据《2010年丽江市国民经济和社会发展统计公报》显示：2000年城镇居民人均可支配收入为6117元，到2010年为15521元，城镇职工年平均工资为29452元，增长率为9.9%。
7 s( \" Z9 z. k4 Q) G　　高了工资跑不赢房价？
4 N/ l6 E, g5 d" O; z  c7 q　　然而，这个让外地人备感“柔软”的丽江房价，在丽江本地居民看来，却并不柔软。目前3000多/平米的丽江住宅性楼盘，对很多丽江人而言，“感觉坚挺”，更别提上万元/平米的旅游地产项目了。
　　市民小和老家在农村，目前在城区一事业单位上班，参加工作5年，小和存下1.5万元，想结婚，女友提出必须有房。这几天，小和将丽江城区包括玉龙县城的各个楼盘跑了个遍，没想到，有些开盘时只卖1000多元/平米的，现在转手也涨到3000多甚至4000多了，而新开发的住宅性楼盘，每平米价格也多在3000多元，光是首付，最低也在10万元左右。“父母都是农民，我每个月工资也就2200多元，按目前丽江的房价，我要不吃不喝12年才买得起房子，更何况12年后，丽江的房子肯定已经不是这个价了……”
　　在丽江还有N多“小和”。“工资涨幅永远追不上房价。”这是众多“小和”的普遍观点。
　　“丽江房价不算高”
　　浅析
　　版纳、腾冲涨得比丽江快
　　“现在很多老百姓感觉丽江的房价高了，但从数据看，丽江的房价其实并不高。”一名业内人士介绍，2010年底丽江的商品房均价为2731元/㎡，但当年全省的平均房价是2900元/㎡；而且丽江房价每年10%的增幅，甚至低于全省很多地方。
　　该人士介绍，他在云南很多地方进行了考察，发现云南除昆明外，很多州市这些年的房价上涨都非常迅猛，比如大理、玉溪、红河等，近一两年来，就连西双版纳、腾冲等地的房价都比丽江涨得快。两年前西双版纳2000多元/平米的房子，现在涨到了4000元左右，腾冲，5年前1000元/平米的房子，现在到了3000多元。“同样是旅游城市，并且丽江的名气比这些地方大，硬件设施比这些地方好，但是丽江现在的房价甚至都没有这些地方高，这不能不说是一个奇怪的现象。”
　　该人士认为，造成这一奇怪现象的主要原因在于，丽江绝大多数居民的消费能力较弱。尽管丽江旅游让很多丽江居民富了起来，尤其是在古城里有房的居民，但这些人毕竟是少数，绝大多数有购房需求的居民都是工薪阶层。参加工作时间短的年轻人，目前很多都还没有购房能力，而这一部分人，恰恰又是购房需求最旺盛的群体。
　　“丽江的房价没有多少泡沫”
( ]6 \# n: ^( F$ o( h  A1 ?　　业界人士指出，丽江房价不算高的另一个原因，还在于丽江的房价没有多少泡沫。“很多城市房价高涨的很大一个原因在于有相当一部分炒房者，例如温州炒房团之类。但是，目前丽江炒房的人不算太多，炒房的多为丽江本地有些闲钱的人，丽江很多人手中有两三套房并不稀奇，但外来炒房者还很少。”
　　仅以位于福慧路的“寨后公寓”楼盘为例，该楼盘位于丽江城区黄金地段，紧邻名校和医院。前年开盘价是3300元/平米，到现在，其转让价格到了4000余元。“地段好品质也好的房子，近两年的时间，一平米涨个七八百元，与其他很多城市相比，这样的涨幅不算高。”
5 F+ P5 a3 V9 t( M! s3 j　　深挖
% O1 L# {' d, A7 d& K0 v　　丽江房地产业利润在20%上下？
　　多位房地产业内人士算了一笔细账
　　开发一个楼盘的费用，主要有地价、建筑安装成本、配套建设费用、销售运营费等四块。其中，费用最大的是土地成本；配套建设费用中的项目异常繁杂，多达上百项，包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费等，现在又多了防空费，它们有较明确的收费标准，这些费用平摊到每平方米面积估计在500-700元左右；销售运营费，主要包括开发商的广告投入、纳税等，一般不会超过商品房销售价格的10%。
　　“在很多地方尤其是大城市，比如北京、上海、广州，房地产的确是暴利行业，有些项目的利润甚至达到100%、200%。但现在，国家对房地产不断出台调控政策，因此，房地产暴利时代已经过去。在丽江，在房价基数不高、本地居民消费能力弱的前提下，尤其与其他城市相比，丽江不能建高层楼盘，土地利用率低，因此丽江的房地产业从起步之初就不存在暴利的说法，虽然有利润，但其利润也都在合理的范围之内。”一业内资深人士透露。
　　那么，建设一个楼盘究竟需要多少资金，一套房子的真实成本到底又是多少？
　　一名开发商以前年在丽江开盘的一个楼盘举例，该楼盘土地价格为50万元/亩，每平米的成本在2200元左右，最终该楼盘以2680元的价格开盘。
9 b: r1 @: r' d& \1 O4 `　　“本来丽江房地产业的利润就没有外地那么高，这两年城区的土地价也越来越高，城边上的一亩地价格都在50万元甚至更高，因此开发商的年利润率大都不超过20%。”一名开发商直言不讳，“更何况目前在丽江城区开发住宅性房产的开发商多为本土企业，对丽江本地居民的消费能力都非常了解，如果定价太高，大家都买不起，房子卖不出去，你还得考虑资金回笼的问题。”
& |) a0 W0 b9 _8 |. S+ ?6 k　　丽江房地产业面临洗牌？
　　近年来尤其是去年以来，国家对房地产业实行了更加严厉的宏观调控政策，房地产商的“日子越来越不好过”了。
　　此外，目前丽江各大银行对房产商的放贷业务虽然没有停止，可事实上房地产商想在银行贷款已是难上加难。
　　“一提起房地产开发商，外面的人总以为就是一个暴富行业，但是谁能知道我们的苦衷。”一开发商向记者诉苦。
; k7 p" X! d. Q5 d. o: L　　“好不容易拿到一块地了，还要这证那证，一个项目，一年的时间内各种证照能审批下来，已经算是神速了，拖个一两年的不足为奇。房子好不容易可以开工了，部分资金还得靠银行贷款，终于资金到位了，还得担心房子能不能卖出去。有时候，压力大得睡不着觉……”说这话时，该地产商指了指自己的头发，“你看，去年国家的宏观政策一直打压房地产业，我的头发都白了不少。”
% h4 O5 K5 q0 B* R　　工行丽江分行个人金融业务部副总经理薛萌告诉记者，目前他们对房地产商的放贷提高了门槛，“现在地产商想要在丽江贷款是非常非常困难了。”他表示，一般情况下，一个投资一亿的项目，房地产商至少要有6000万的可支配资金，才能获得余下40%的贷款，“避免了房产商‘空手套白狼’。”
　　“在国家政策还将继续收紧的形势下，最终，丽江房地产界将面临洗牌，没实力的开发商最终将退出市场。”资深人士如此预测。并且，其认为，在理性消费的前提下，未来丽江的房地产企业，除了实力外，拼的是品质和服务。
7 B" L5 @4 W: p: N- Z- g　　预估 丽江房价上升空间还很大
　　购房者总是在观望，期待有一天房价能下来。那么，丽江的房价到底会不会跌？“丽江的房价尤其是旅游地产的价格不可能跌，而且还有很大的上升空间。”尽管业界的这一断言令丽江有购房需求者倍感失望，但是综合各方面因素，这样的判断不无道理。
　　此前接受记者采访时，云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研便认为，丽江作为三线城市，其房地产市场起步较晚，起价低，基数相对较低。目前除昆明外，房价最高的是玉溪和曲靖，这些年大理的房价也起来了，而丽江房价在全省范围内处于一个中等水平。但是从丽江的禀赋来看，丽江拥有名气，随着丽江公路、铁路、航空“三位一体”的立体交通网络完善和人居环境的不断改善，未来房价涨幅不可能一下子控制住，还有极大的上升空间。“古城、雪山、文化，舒适的气候，这都是丽江房地产发展的资本，这些条件注定了丽江的房地产业有着广阔的市场，它的消费群体不仅仅局限于当地、本省，而应是来自世界各地。”
　　随着丽江工业和高校区的发展，必定会有越来越多的人留在丽江，在丽江置业购房。“未来丽江城区的规划，不能停留在20万、30万人口这样的数字水平，而应该是50万甚至更多。”有业内人士这样说。
; w7 O9 R! q0 s9 u& |　　并且，目前丽江的城市化水平还非常低，随着城市化进程加快，意味着大量农民要进城，住房需求空间非常庞大。
　　一方面是常住丽江的人将越来越多，另一方面则是土地作为稀缺资源，目前城区可开发利用的土地越来越少，面对这样一个呈反方向运行的数字比例，业内人士预计，“丽江的房价只会涨不会跌。”
　　同样值得关注的是，目前很多城市，包括昆明、玉溪、瑞丽在内都实施了“限购令”，不限购的丽江，对于购房者和炒房者无疑具有强大的吸引力。
7 R8 V7 J+ j+ t0 }; ]" U$ P　　期望 均衡发展才是硬道理
　　种种迹象表明，丽江房价持续上涨已成定势。
5 S: g+ a/ i6 N6 b. }/ I/ V　　“旅游地产涨得越高，说明丽江的吸引力越大，从先天优势来看，丽江旅游地产现在5万/平米的价格都不算什么。并且，旅游地产说到底是一种奢侈消费，消费得起的人，价格再高都不在乎，消费能力不够，不买就行了，不会对生活有太大影响。但对于住宅性商品房来说，它的涨跌事关当地居民能否‘居者有其屋’。”
& @1 J0 u$ G# l# x+ j, L! N　　一业内人士告诉记者，近年来，丽江市在廉租房建设上不断加大建设力度和扶持力度，但是，建廉租房只能解决极小部分困难户的住房问题，目前丽江还有相当一部分普通家庭买不起房、供不起房。
　　因此，说到底，要让丽江更多的百姓买得起房，真正实现“天下寒士俱欢颜”，还需要政府政策的倾斜与扶持，让丽江的房地产业能均衡发展。
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