云南成房企竞技场 外来房企本土房企同台飙戏

　　2013年，外来房企、本土房企“同台飙戏”，创造了2013年云南地产界的众多大事件。2014年，面对更强大的竞争，更多不确定的政策因素，大佬们将如何应对？攘外还是安内？由此展开的房地产的走势成为时下业内外备受关注的话题。
　　今天，《房企，论道2014》正式收官，第二届中国房地产云南年会将于2014年1月8日举办。在此，《黄金楼市》将对2014年楼市走向等这一系列的问题展开分析，这不仅是对过去的一年进行总结，也是对未来可能面临的问题进行战略部署。同时是延续“第二届中国房地产云南年会”的宗旨，而我们也同样希望“房企，云南这一年”对于未来是一个精彩标注和指引。
" n% ?6 h: a9 A1 ]( ~: y, |　　昆滇房企，创新令他们内外兼修突围2014
　　“《房企，云南这一年》暨论道2014”系列报道本周已进入收官之际。回顾2013年昆滇楼市，或外来房企昆滇“抢滩”路，或本土房企版图扎根路，在其中，我们都不难发现，因为他们的出现，为昆滇房企带来了新鲜的血液，因为他们竞争，昆滇楼市掀起了高于房屋而有关于人居的生活理念观。
4 d! d: P6 N; g5 ]/ \$ s　　而在未来的2014年，我们希望他们继续带给昆滇楼市新的技术、新的理念、新的生活方式，带领昆滇楼市走向更成熟，更高的明天。
+ O8 x4 i* q5 W6 |. x4 \　　外来房企
9 |, L: g( }  W" g. S　　云南成全国一线房企竞技场 未来或将更热闹
　　全国品牌房企在二三线城市的这一轮扩张中，云南以丰富的旅游资源以及巨大的城市发展需求，同样吸引了诸多国字头以及一线品牌房企的入驻，纵观2013年，云南楼市俨然成为了全国一线房企的竞技场。
　　这些品牌房企进入云南市场最早可追溯到2002年大连万达开拓昆明，之后，保利置业、恒大地产相继进入，再后来就是万科、中航、中海、招商、雅居乐、绿地、碧桂园等纷纷杀入，在昆明以及各州市攻城略地。在股市，看房地产板块的走势和投资，很多人习惯看“招保万金”，即招商地产、保利地产、万科、金地集团中，只有金地集团还未进入云南市场。另外，从克尔瑞公布的《2013年前三季度中国房地产企业销售TOP50》数据中排名前十的房企：万科地产、保利地产、中海地产、绿地集团、恒大地产、碧桂园、华润置地、世茂房地产、绿城中国、融创中国中，则只有世茂房地产、绿城中国和融创中国尚未涉足云南版图布局。而2013年是一个分水岭，这一年，诸多上市房企加速布局云南的脚步，比如今年1月份招商地产在环湖路板块拿地，龙湖地产入驻北教场，碧桂园进入曲靖市场，而雅居乐则选择了腾冲做旅游地产，看得出来，这些房企在滇的布点“紧锣密鼓”，据业内人士刘先生介绍，“未来将会有更多品牌房企抢滩昆明房地产市场。”
; @  {; s# U0 G4 W8 G/ E8 W% X　　谁会是下一个抢滩者？业内对此的关注和热议一直不曾停歇，尤其随着环湖路板块进入热点开发区，飞虎大道建设建设对沿线的利好，以及巫家坝机场搬迁后，留下的大宗地块谁有实力接掌？这些疑问也就意味着未来昆明房地产市场会有更多的外来房企“身影”。昆明城海房地产开发有限公司相关负责人曾告诉记者，国内大型房企基本上都在关注巫家坝地块，都在等政府规划出来。
% e! b5 O$ @4 `" b3 e% q　　下一个云南楼市大蛋糕的分割者或由此可以预见。而在很早之前就有传闻李嘉诚掌勺的和记黄埔地产已锁定巫家坝区域。
3 y1 a3 w2 ]  ^; U　　外来房企
  E" f0 ~' i& E- v2 ]( @* `　　大体量产品预计1-2年上市
+ s2 R- ?4 q8 \2 d" m" \8 z　　很早之前，就听闻坊间在谈，外来房企进入云南市场，对于本土房地产市场会有很大的冲击和挤压，但真正让云南本土房地产企业感受到压力的应该是最近两年。尤其2010年之后，政策调控步步紧逼，外加品牌房企产品开始上市，比如万科系列产品，中航地产在昆明打造的高端别墅中航·云玺大宅成为备受昆明高端圈层的青睐，保利置业去年进入昆明市场之后的首个项目保利六合，今年推出以来多次热销市场，绿地集团旗下的盛高大城以及龙湖地产的水晶郦城纷纷创造了不俗的销售业绩。
　　这只是开始，2013年进入云南，尤其是昆明市场的外来房企有大量“粮草”，但基本都还在做品牌落地活动，或者是现场营销中心的建设当中，产品并未亮相。
$ H1 u/ F) n3 @+ f　　从“土地储备”计划中就可见一斑，综合昆明市国土资源局网站公布的土地交易公告及昆明中原资源中心市场研究部的统计数据显示：截至11月6日，上市房企在昆明累计拿地26宗，地块面积为1225945.66平方米，折合约1838.91万元，成交金额702653.58万元。
: [8 d( }) I7 T. o# p' ~8 v' A9 H　　这些已被外来一线房企纳入麾下的土地，多位于南市区（昆明市官渡区六甲街道办事处、官渡区矣六街道办事处、昆明市西山区福海街道办事处），比如绿地集团的海珀澜庭、招商地产的招商·海公馆、万科的万科魅力之城以及中海环湖板块项目等，另外，联想、绿地集团均在泛亚板块（五华区普吉街道办事处）拿地。
　　从产品入市情况来看，目前只有联想科技城和万科魅力之城在售，其他项目并未进入市场，根据土地性质来看，多为城镇居民用地。具体项目所在区域不同，物业类型会有很大的差异，比如招商·海公馆将以低密度的洋房和别墅为主打，而位于西市区或者北市区的项目则多位高层住宅。从目前这些项目的进度来看，都预计在未来1-2年内全面推向市场。
　　这两年，外来房企对云南市场的看好不仅表现在进入企业越来越多，更体现在一个房企加大布局的密度，一些房企在云南会有多个项目布点，比如恒大除了昆明市场的两个项目，在曲靖还有恒大名都，万科的重心在昆明市场，已有万科金域缇香、万科金域国际等5个项目，新进入的绿地集团现在也有包括盛高大城在内的三个项目。
　　有的房企忙“联合开发”有的房企到州市深耕“旅游地产”
/ A5 C; J6 H% o　　在加快布局云南市场的诸多房企中，我们也注意到一个有意思的细节，比如在土地获取过程时，除去直接在公开的土地交易市场获取地盘，外来房企还纷纷加快在昆的兼并、收购之路，以此获取土地的开发权。
; L# T+ s8 y4 L　　这种联合开发的模式在昆明楼市不乏存在，尤其在这两年表现更为突出。比如万科与俊发，中海与城投，招商与城投等企业的强强联合，就在日前，华润集团也已进入了北部山水新城，与交投进行合作开发。
　　从这些合作模式来看，如不是一个全国品牌房企+本土品牌房企的思路。某房地产公司策划经理王先生分析认为，一线房企的品牌以及全国市场的开发经验，加上品牌房企的资源优势，使得在拿地环节还是开发中，可以实现优势互补，节约成本，规避风险，整合资源，进而实现双方的互利共赢。
　　当然，也不全是这种强强联手，从昆明市场来看，也有品牌房企对中小房企的兼并和收购现象。对于大型房企来看，是区域布局战略发展需要，但对于中小房企来说，则是在大型房企挤压之下，处境艰难后选择。整体来看，在二三线城市，品牌房企强强联合拿地和开发项目，已经成为一种主流现象。具体到不同企业，不同项目，合作的出发点也不尽相同。
, V! D0 G" v7 _2 x' r　　除了看好昆明市场的巨大消费潜力，很多房企进入云南市场，多看重的是云南丰富的旅游资源，今年进入昆明市场的招商地产相关负责人就曾公开称，随着公司在昆明的发展，招商地产云南公司未来或将尝试云南旅游地产和养生地产等领域。
) m5 O- l, w3 X9 @　　如果说一些房企对旅游地产的青睐还处于规划中的话，那么也有一些房企大佬已经迈出了坚实的步伐，比如雅居乐在云南腾冲项目——雅居乐原乡、比如万达集的西双版纳国际度假区，比如华侨城在阳宗海的云南华侨城，在昆明、云南“旅游地产”界都影响力较大，不仅在于来头不小，并且体量也大。
) I% f; e" @, {0 x6 E) _　　如今，最早投入建设的华 侨 城 昆 明 阳 宗 海 度 假 区 已 正 式 亮 相，度假区内首个公众旅游项目、国内投资规模最大的华侨城温泉水公园开业迎客，这是华侨城打造的第五代主题温泉代表作。
　　未来随着这些旅游地产项目的相继建成运营，对于云南旅游地产或者是云南旅游市场或将是一个不小的带动。
9 m& H& [/ g( C# r0 ~　　本土房企
+ Z; v8 A! O0 W6 l9 b3 T% o( I; K　　本土房企青睐“走出去再回归”
! ]4 k: R* V1 I  F. P8 w4 e9 @　　回顾2013年，昆滇房企的表现，其不仅牢牢扎根本土，昆滇房企更走向全国。
　　从翠湖俊园落根春城，到多个“俊园系”产品的成功开发，再到2009年俊发地产在新加坡投资开发DOMUS公寓，直至目前，俊发地产其已成功进驻贵阳、成都、北京、海南、西安等地，开始了从中西部向长三角地区、珠三角地区和环渤海区域的扩张。
　　这是俊发“走出去”的成果。同时表明，以俊发为代表的一批昆滇房企正崛起于中国。不仅俊发，昆百大、鼎业集团等多家本土地产商已进入北京、无锡、贵阳、六盘水等城市，加大向外地扩张的速度和趋势。
& R3 V' O" `. T1 S　　“很显然，在省内外的拓展，可以增加这些企业的调节能力，抗风险能力，对企业的整体运作是有好处的，而这部分房企也将省外好的产品和发展运营模式带回省内，根据自身的发展，结合省外的经验，通过有效整合资源等手段摸索出具有昆滇自身特色的房企运营模式，以便扩大发展。”至祥置业相关人士表示。
" C  L4 w" n( p9 b' Z8 g0 \　　的确，以俊发、鼎业为例，其在省外项目取得成功时，也不忘回归本土，继续扎根其地位，巩固发展。
　　“昆滇地产经过多年来的发展，本土企业尤其是品牌企业已经进行了充分的结构性调整，”走出去，再回归“已经成为其提升自身素质、完善产品的必修道路。”业内人士马先生指出。
　　在记者与诸多业内人士交谈中，其也纷纷表示，昆滇房企发展之路有颇多借鉴之处。在北京、上海、成都或是更多城市, 昆滇房企的精耕细作、未雨绸缪，都让业界感到了稳健的功力，在全国地产的舞台上昆滇房企日益成长为一支重要的力量。
　　营销模式的建立成房企出走的成功关键
" l* d$ ~7 O8 N, A　　事实上，除了省外扩展，越来越多的本土房地产企业也迈出了海外扩张路，除了融资以外，海外地产也是频频启动和开发。
  V6 A3 M6 K! j3 ]) g　　此前，这些原本根植于国内的企业进军国际市场都被认为是在试水，是一种企业行为，对于行业而言影响不大。但从近年来房企的表现来看，房企出海的规模越来越大，所涉及的项目也越来越多。
+ w! H/ _1 S' s8 B% }　　对此，业内人士提出，在高额的收益面前，其“出走”风险也应该引起足够的重视。
　　无疑，房企竞逐海外市场，开拓新的资金链和利润点无疑是首当其冲的原因。“中国的很多房地产企业在土地资源和银行信贷资金等方面承受了很大的压力，延伸国外投资能找到更大的资金发展平台”。一位不愿意透露姓名的房地产策划对记者说到。事实上，在国内上市，融资需要一年左右的时间，而这对于追求高周转的房地产行业来说，显然是“痛且长”的。
7 Z: V; r+ T2 P. V　　“除了资金周转和高额利润外，海外相对而言更为宽松的政策环境也为这些企业减少了不少心理负担。”马先生坦言。
: R3 |6 W8 U" }. H4 f% _" G　　但尽管如此，房企的出海之路还是令人担忧。首当其冲的就是市场扩展——海外的项目客户群如何建立？
　　据相关资料显示，大部分出走海外的本土项目选择的销售方式都很简单，项目开发后除了在当地、多个国内城市进行营销宣传，最终，其海外项目的主要支撑力几乎全为国内买家。
　　“随着越来越多项目把目标客户群定位为国内市场，‘出口转内销’随时会面临购买力的降低，目标客户群体的收窄，最终导致竞争加大”。对此，业内人士提醒，海外开发项目一定要有很清晰的动作思路以及模式，致胜的机会才能更大。
　　联动发展 房企多点战团成趋势
6 J  _# ?. z. x　　曾经有业内人士表示，“不管是走出去、再回归，还是全力出走，对于房企的发展，只有双管齐下才是致胜之道。”回顾2013本土房企的发展之路，似乎其已经意识到了问题的关键，本土企业除了突围扩张，“走出去”， 不得不提的还有扎根稳打，联动发展、扩展本土版图。
& q; f! a& I0 n+ `0 E( b. S" |8 q　　今年以来，我们看到，在多个突围省外，国外的本土房企也不忘本土的扎根发展，纷纷以多点战团的形式出现：20盘齐发的俊发地产，9盘联动的实力集团，7盘闪耀的经典地产，诺仕达集团、龙宇地产多盘发力，同德、银海等老牌开发企业的品质仍领跑昆明楼市，在市场上有不俗的表现。
　　就这些房企所布局的版图来说，大多房企依然在做深云南市场，进行多产业布局，比如实力制定了以城市高级住宅、旅游地产及商业物业“三驾马车”发展战略，并将深入玉溪、大理、腾冲、西双版纳及芒市进行战略布局。
3 h' Y% Z- Y# q6 c8 o0 R　　在与业内人士马先生的交流中，其坦言，不论是向外扩张，还是回归本土，只有根据自身的能力去发展，做到内外兼修，才是厚积薄发的结果。