房企面临“快鱼吃慢鱼” 专家建议加快去库存步伐

　　近期，从“业主大闹房交会”、“商贸城冒出新房东”，再到“开发商欠工程款5亿跑路”、“开发商违规建设多年无产权近日玩消失”……相关媒体报道了昆明地产市场不断涌现的负面事件。现象背后发人深省，一定数量的地产商和购房者一旦陷入窘境，对市场信心无疑有害无利。那么，这是普遍的现象吗？我们该如何看待当前房地产行业形势？对于购房者而言，如何最大程度上规避风险？
( }; A, f( s; S$ R9 `　　“一涨遮百丑、一降毁所有”？
　　细究起来，业主“闹事”的原因，无非几种：楼盘大降价、房屋存在质量问题、逾期交房、配套缩水等等问题。可以这样说，在每一次业主“闹事”的背后，都有着似曾相识的故事；当业主拉起横幅“闹”到售楼部、甚至是房交会，战事多半已经升级到不可调和的地步。业主围堵开发商，都属于诉求没有得到解决的极端行为。
( X9 ?; ^6 [% V: J' \# ]4 e　　所有原因当中，不得不承认，“楼盘降价”是一个引爆点。在过去“粗放式”开发的时代，与女人“一白遮百丑”一样，房价只要还在上涨，业主大多都不希望通过“退房”等手段维权，楼房有些小瑕疵，恐怕忍气吞声也是常事。但在房地产市场处于下行通道的今年，情况可完全不同了。如一楼盘的维权业主，尽管打出的是“黑心房！层高才2.7米”、“过道1.2米”的愤怒口号，但其心里的实质是，面对每平方3000元的跌幅，认为房子性价比太低而怨气横生。
　　市场波动下的开发商困境
　　无论是降价，还是跑路，甚至某些不良开发商“一房两卖”等行为，背后都昭示着开发商目前面临的资金困境。
　　“开发商资金压力大导致以上行为”，千锤投资控股总经理付明爽坦言，一方面是客观原因，如项目定位决策失误或经营不善，虚高价格拿地，或是超能力上规模经营，自有资金不足造成的；还有当下地产行业越来越需要开发商精细化经营，但有些开发商还是停留在粗放性经营之路上。另一方面是主观原因，有些开发商浑水摸鱼，欠缺商业道德，不讲诚信，存在欺诈心理，利用注册独立法人的项目公司（破产时不会损害他们之前公司的财产）圈钱，等骗到一定资金后就丢下烂尾楼逃之夭夭。加之快到年底结算，建筑、建材、钢材经销商上游行业索债，开发商被逼跑路事件也自然多了起来。
　　面对如此情况，付明爽表示，随着房地产融资成本额增加，在严峻的市场形势下，房地产市场的洗牌在所难免。未来房企之间“大鱼吃小鱼”的现象将愈演愈烈，缺乏竞争力的小型房企或将退出房地产市场。
! z9 |- _9 ?/ F5 D　　富滇银行金融专家屠强同样认为，这几年楼市面临的“重新洗牌”、“大鱼吃小鱼”、“快鱼吃慢鱼”的局面，是一个规范化的过程。站在银行的角度上看，就应该鼓励有实力的房地产开发商，去规范化操作，这样才能给市场提供规范化、有价值的产品。
/ F! z4 q2 Z" Q& o　　专家建议房企加快去库存步伐
6 |- {: w7 o! b4 N. R　　众所周知，房地产业本身是一个高投入、高利润的产业，先天就具备高风险性。另一方面，房地产业所需要的大量资金以及房地产开发运用的“财务杠杆原理”决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融工具融资。金融业介入房地产业之后，在分享房地产利润的同时也承担了房地产风险。因此，房地产金融风险是必然存在的。加之，我国房地产业融资主要依靠银行贷款，导致银行承担了大部分金融风险。
　　那么，“活下来”的房企该如何“续命”？纵观房地产市场，每个楼盘都有自己的策略，有项目今年多次宣布“降价走量”的，也有某些项目专注品质价格坚挺的。而付明爽则认为，不少房企即便是降价也不一定能活过来，还得看营销能力和产业链的完善程度，最根本的还是看市场销售。
8 y+ D: E+ t$ d　　“对于昆明房企，甚至是四五线城市来说，应抓紧时间‘去库存’，可以适当加大优惠比例，采取促销政策、略微调价来加快库存步伐，回笼资金备战来年项目。”屠强认为，这对于不少企业而言，可能是最后的“逃命机会”。在他看来，融资市场的“毒瘾”一旦发作，想要彻底平复，似乎并不容易。但亦不乏有专家表示，与信贷政策的配套措施出台，似乎才能够达到最佳效果。如房产税、不动产登记等配套政策。
" L* n! }8 L$ u　　取消限贷或为市场注入强心针
, K7 N) S* e$ W7 h: J　　数据显示，截至7月，昆明楼市库存总量超过1900万平方米，创下5年来的新高。同时加之新增供应还在不断持续进入市场，这使得昆明消化掉存量变得更加艰难，初步估算，昆明目前的商品房存量代售面积已经超过2300万平方米以上。
　　若按照2014年平均月成交面积90万平方米计算，2300万平方米的存量，消化周期将为25个月，这与库存消化周期红线18个月的标准相比，昆明的库存量已超出红线标准，成为高库存城市。
  \' u5 n( e2 \! P　　就在房企对“去库存”感到压力倍增时，9月30日，央行发布取消限贷的政策一出，无疑为市场注入一剂强心针。的确，当下的房地产市场管制已经从严厉到有所放松。限购、限贷的放松意味着部分被压制的需求将得到释放。
9 G& T& \2 q; q* X1 M" l. ~　　据数据显示，9月份昆明楼市累计成交13746套商品房，而这也实现了今年再次破万纪录；成交套数方面，相较于8月份的8695套增加了5051套，环比上涨58%；累计成交面积为1002429.84平方米，与8月份成交的793614.13平方米相比增加了208815.71平方米，环比涨幅为26.31%。
* e# l- k4 W, c/ M9 L% p　　富滇银行金融专家屠强认为，从刺激需求的角度看，9月30日的信贷新政较为给力。由于央行已经对合理的自住型购房需求提出了信贷支持，随着各大商业银行对央行差别化信贷政策的配套实施细则出台，对于部分合理的自住型和改善型购房人群来说，第4季度和春节前这段时间都将是不错的置业机会。
　　屠强表示，10月将是信贷政策的落地执行月，后续的政策执行力度是影响市场的最关键因素。但整体看，市场继续下调的空间已被松绑的信贷政策“封死”。
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