购房四金只有定金没法退 未见预售证不必交认筹金

　　在购买房子的时候，很多人都会被合同中的各种“金”搞混了，目前买房涉及的“四金”为：定金、订金、认筹金、诚意金。根据法律界人士的解释，除了“定金”不能退还，后三者都是可以无条件退款的。如何分辨“四金”？看了本期置业大联盟就知道了。
　　购房四金
　　定金
　　是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，又称保证金。《担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。
　　订金
* p( Y' a$ F# }& m4 e3 K　　是在购房者与发展商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时认购协议。通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买权。一般情况下，视作预付款。预付款不具有担保债的履行的作用，也不能证明合同的成立。预付款在合同正常履行的情况下，成为价款的一部分，在合同没有得到履行的情况下，不管是给付一方当事人违约，还是接受方违约，预付款都要原数返回。
+ U! F; X( }7 w2 [9 \$ [9 i　　认筹金
7 [' W; w' R6 L2 r5 q2 M7 }　　认筹就是购房者表现出买房的诚意，这个诚意需要通过缴纳认筹金来体现。在缴纳认筹金后，购房者可以获得房屋的优先购买权，并在房价上享受一定程度的优惠。等到楼盘正式开盘销售时，“认筹”的购房者再以“优先选择”的顺序选房，选中房屋后与开发商签订正式的房屋买卖合同。如果购房者没有选中理想的房屋，开发商将把认筹金如数退还给购房者。但是认筹金的实质作用是开发商在开盘前得到的大笔资金并在短时期内收回大笔资金，解决开发商的燃眉之急。
　　诚意金
　　即意向金，这在中介与买房和卖房双方签订的合同中多有体现，其实法律上并没有诚意金之说，中介与买卖双方之所以签订诚意金条款，主要是由于我们交易市场的诚实信用体系还不健全，交易主体为了各自的利益往往会违背诚实信用的原则，从而损害一方的利益。
8 v+ Y) c* Z  Y% v; t　　购房小贴士
　　除了定金，订金、认筹金、诚意金这三个都是可以无条件退款的，即使是这样，签订任何条款也还是得看清楚，留个心眼。例如在房产中介门店看房时，如果需要付意向金的话，只要收下房产中介开具的收据即可。对于房产中介人员提出签订协议的要求，一定要慎重，如果房屋买卖双方仅仅是想建立一个定房关系的话，在签约时，可以要求中介公司将“居间协议”附件“房屋买卖协议”划掉，以保护自己的权益。
( e% i$ p0 {9 |+ M( Q6 _# @) ~$ Y　　问：请问商品房在没有取得预售许可证的情况下，是否可以收取购房认筹金？
　　答：认筹金属于预付款性质，仅仅是对购房达成了初步意向，不具有购房合同具有的条款。只有在取得商品房销售（预售）许可证、开发商与购房者签订了购房合同的情况下，才能收取相关的资金。否则就是非法募集资金、变相集资或者非法融资。
　　如果没有预售许可证，房地产开发公司举办的这种认筹活动，明显违反了《商品房销售管理办法》中“未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。”的规定。也明显违反了《商品房销售管理办法》的明文规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。”
) z7 E7 \. Y2 q1 d$ l5 n7 l8 {　　问：我正计划在明年初买房，最近一直在看一些楼盘信息，很多置业顾问都在劝我先缴纳一定的认筹金，以后买房可以抵相应房款，那预付认筹金有没有风险呢？
. P7 G0 p% c% H8 D$ B* `　　答：虽然开发商保证可向购房者冲抵房款或退还这笔意向金，但由于房地产开发周期较长、风险较大，没有领取预售许可证的楼盘万一出现其他情况不能按时销售，消费者会遭受较大损失，更严重的是项目出现问题，开发商可能会卷款而逃。
/ C: R. R9 P0 r7 O　　在开发商人为制造的认筹热销面前，一些购房者难以理性把持，最终从前期的认筹金转化成购房定金，而定金开发商通常是不退的，为了避免更大的购房损失，一些购房者只能割舍定金。也有一些开发商在认筹协议上暗下“伏笔”，如果购房者由于个人原因拒绝购房，那么认筹金也有被开发商“收入囊中”的风险。
, Q! J. G) q) F0 z8 y. p8 }　　目前认筹金、定金的风险在房地产消费领域越来越突显，一些不诚信的开发商收取了认筹金或定金，经过较长时间无偿使用后，后期如果房价出现大幅上涨，开发商宁愿双倍返还定金也要解除合同，这样购房者往往丧失了最佳的购房时机。如果遭遇烂尾楼，购房者的损失将难以弥补。
　　问：怎样规避购房预付款的风险？
　　答：在买房子时一定要严格审查五证是否齐全，规避风险。按照相关规定，所有商品房销售者，必须把《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》放在购房者能看到的地方。
7 K' ?& }7 n# g2 e　　交纳所谓的认筹金或定金，首先要明确该楼盘是否获得了预售许可证，对于现在的一些超大楼盘开发，还应明确开发商取得的预售许可证是否自己即将购买的单元组团。面对一些所谓的热销场面，购房者更应从实际需求出发，理性判断，从容选择最适合自己的房子。
　　认筹金并不等同于定金，只是通过认筹协议明确约定其功能和作用。一般来说，商品房认筹的优惠条件很吸引人，但一定要先对房开商的实力和信誉等进行理性研判、分析，再决定是否认筹，此外，对商家提供的格式合同应仔细研究，约定不明的事项可与房开公司协商补充，尤其是开盘时间、价格和违约责任等应尽可能详细。
　　问：我准备买一套二手房，但是中介公司告诉我，如果要看房，先要缴纳一定的诚意金？请问这合理吗？我应该注意哪些问题？
' Y& b- `, X8 ]6 y　　答：收取诚意金是以每个公司的规定为依据，不过如今为了尽快促成交易，很多二手中介公司会要求买房者交纳一定的诚意金以作为“议价筹码”，这种行业做法目前比较普遍，但绝对不存在“不买房诚意金不退还”的可能。
& t, k& X4 u  E( }* Q& d　　在看二手房的过程中，买家最好多跑几个楼盘、中介了解情况，同一间中介也可以找不同的店咨询，网撒得越广，收集信息越多，越能避免陷阱。同时，买家自己也要多做功课，了解相关政策、法律法规及市场动向，做到心里有数，遇事才不会被忽悠。
　　在看房买房过程中，选择正规中qIH?恢q介交易要安全得多，但无论如何，都必须做好约定。特别涉及大笔数目的费用，一定要约定好钱是给谁的、怎么用、怎么交付、怎么退还等。要用书面形式明确下来，比如写清楚若成交不了，诚意金要多长时间内无息退还，记住不要用复写纸写。这样即使产生纠纷，对簿公堂或找有关部门解决也有依据。还要注意一点，如果是业主收取费用，就不要把钱交给中介。
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