传统地产遇冷 酒店式公寓成为地产业的投资新宠儿

　　“遇冷”、“冰点”、“低谷”、“困局”等一系列词汇，都在诉说着地产行业的艰难。此前，关于中国楼市的悲观预期，一直在不断蔓延。传统楼市物业类型遇冷的同时，也催发出一些新型房产投资模式，酒店式公寓投资成了市场的新宠。酒店式公寓，顾名思义，就是指以物业的管理形式引进酒店服务模式的公寓。真正意义上的酒店式服务公寓，出现在上世纪中叶一些发达的欧美国家。由于社会变革造成人员流动性增大，家庭结构松散，城市居住方式发生极大的变化，人们对带家具的公寓产生大量需求，于是，“酒店式管理，家居式服务”的公寓大量诞生。酒店式管理投资，俨然成为地产业通往罗马大道的引路人。
　　商机 投资自住两相宜 酒店式公寓成新宠
$ B* U5 u# c. l　　投资自住两相宜，一直是酒店式公寓打出的王牌，也是消费者趋之若鹜的关键。酒店式公寓一般具有面积小、总价低的特点。在房价居高不下的形势下，对于消费能力较弱的购房者来说，酒店式公寓无疑是自住房最好的选择。虽然作为商业用地，酒店式公寓一般只有 40 年的产权，但一些消费者表示，自己并不在意。
, a: d' N5 k9 k, M' q6 n  I* v1 W　　昆明作为二线城市，酒店式公寓的投资热潮来得较晚一些。国内的一线城市，早就兴起了商业住宅的投资。北京、上海、广州，作为国内一线城市，每年都要涌入大量的外来务工人员，其中不乏很多外派的高端商务人士和高级白领。他们具有较高的消费能力，对居住条件的要求也很高。家具齐全，酒店式管理服务的公寓成为他们最心仪的住所。由此可见，商业住宅主要针对的是外来人口。而昆明，作为国内主要的旅游城市之一，外来人口在城市居民中的比重也一直居高不下。昆明这样得天独厚的旅游资源优势，也成就了其酒店式公寓的春天，带来新一轮的投资热潮。
　　就拿昆明最近炒得火热的百大国际派公寓来说，就打出了“1666/m3 的价格，买一层送一层”的宣传标语，的确很吸引眼球，而从昆明商品房的成交数据也可以看出，百大国际派的销量一直处于前列。一位刚购买了百大国际派 Loft 公寓的李先生告诉记者，“40 年足够我们自己住了，那么低的价格，以后怕是再也没有了。”年近四十的李先生是丁克，和妻子二人并没有要孩子，对于两个人来说，小公寓既温馨又实用，价格低、有产权，住起来很放心。更有很大一部分消费者是将酒店式公寓作为过渡房使用，有经济实力的单身贵族，新婚的小两口，都是主要的消费人群。过渡几年之后，转租或变卖都可以，自住、投资一样都不耽误。
. h7 A. {3 s! h; Z8 W　　对于专业投资来说，酒店式公寓，一般都地处繁华地带，就算位置偏远，自身也一定有完善的商业配套，自成一个商业中心，因此保证了其升值的稳定性。开发商在酒店式公寓的销售过程中，也会给出每年高额返租或收益的承诺，托管式经营的走俏，带给了购房者一定的心理保障。从市场来说，酒店式公寓宏观形势向好，市场需求较大，有一定的升值空间。这些现实因素，都是昆明酒店式公寓热销的原因。
( ~+ }5 V, x& p) [5 v　　商道 依托旅游、养老 酒店式公寓潜力无限
　　对于云南来说，酒店式公寓投资似乎比别的城市多了一些筹码。旅游地产和养生养老地产在云南的兴起，为酒店式投资管理注入了强大的助力。在房地产宏观调控不断加码的背景下，中国房地产发展模式也面临着考验和转型。此时，旅游地产和养生养老地产随之崛起，成为一条新的出路。
; E/ D4 ^: \7 R0 [5 ?% i: h3 s4 L# c　　据经济学家研究，当人均 GDP 达到一定程度时，闲支出比例会明显上升。目前我国就正处在逐步上升的阶段，国民经济的内在推动，以度假休闲为代表的第三产业正迅速崛起。随之而来的，便是旅游地产的蓬勃发展。
5 ]  A4 v2 a3 ?0 G% S9 r　　由于云南各地旅游资源的独特性和不可复制性，云南旅游地产和全国各省相比，又有着明显的差异。依托这样的资源条件，越来越多的旅游地产开发项目应势而生，而在外省已经开发多年的产权式酒店模式，也随之进入云南。据不完全统计，全云南将近有 40 多个项目配有产权式酒店或者酒店式公寓，主要分布在昆明呈贡新区、安宁、玉溪、大理和版纳等具有旅游资源和商务办公的地方。
　　既具有酒店的品质，又低于酒店的价格，能满足许多商务、投资和高层次人员居家需求的酒店式管理投资与旅游一结合便擦出火花；加之，我国现处于人口老年化的初级阶段，老年化进程也在不断推进。当这三者完美结合在一起时，酒店式公寓开发投资潜力就无限放大。
, v) r2 H# |& V& o% N0 X) d　　商战 合理规避风险 实现投资自住双赢
　　只要是投资，就会有一定的风险。酒店式管理于旅游、养老房地产投资的范畴，这其间的投资收益巨大，同时存在的风险也是投资者必须警惕的。
　　产权式酒店的本质在于购买者目的并非自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红。酒店式公寓既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点；既可居住，又可办公的综合性很强的物业。总价低，投资灵活，业主购买它主要用于出租，可以是以个人名义出租，也可选择与途家这样专门的企业签约，让其代为管理，自己坐收返租。投资于酒店式管理，投资者就相当于甩手掌柜，坐等分红。
; J& ?2 i( M' F/ z/ ~5 q1 z: S　　由于酒店式公寓投资投入少、成本低、资金回收快、风险相对较低，以中小户型为主，房款总价不高，使其在市场上具有一定的竞争力，近年来广受投资者青睐，这也是它蓬勃兴起的主要原因。
/ {1 t9 V  D8 t0 q5 y5 V) a6 g9 q! D- _　　不过，投资客应当知道，酒店式公寓并非每个购房者的提款机，它与股市一样是高端市场的风险产品，要求投资客具有准确的投资眼光。可以说，酒店式公寓给投资人多了一种投资选择，同时也就多了一种风险。业内专家认为，要让酒店式管理投资多成功多盈利，必须进行市场细分，一定要有特色，必须要先考虑当地消费实情，进行准确的定位，才能做到有效和可持续性的发展。
2 `. S- r: Y' h% G' D: r8 ~3 `　　云南大学教授郭树华介绍说，酒店式管理投资采取投资与经营完全分离的管理模式，保障业态规划全面实现和永续经营。在统一管理的模式下，削减了投资者的经营风险。
　　郭树华表示，在国外，这种物业管理模式已经盛行多年，他们的分工很细，每一种商业业态都会有不同的专业经营管理公司，这种专业性也是保证其商业地产成功开发的重要砝码。云南独特的气候及地理条件使酒店式投资更添一层保障，云南商业地产将迎来全新的发展时期。（实习记者 赵文翠 符庆容）
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