云南旅游地产销售疲软竞争惨烈 如何去化令人堪忧

　　根据最新统计数据显示，去年中国海外商业房地产投资总额达76亿美元，同比增长124%；预计2014年中国投资者在海外商业房地产市场的总投资额有望突破100亿美元大关。而同时拥有教育、金融等多种优势资源的地区，更是成为了全球最热的海外置业目的地。
( E" \/ j" J: \5 Y7 j5 r( p1 F　　而与海外市场完全相反的是国内旅游地产市场，销售可用惨淡形容。
　　海外置业走俏
　　“我是希望通过海外置业完成自己的移民打算，这样孩子可以享受到外国优质的教育资源。”李倩告诉记者。
. X% A" V: e  }7 T& g  G　　随着经济全球化迅猛发展，国人走向世界，将资产进行全球化配置成为趋势。有数据显示，自2008年至2014年6月，中国对外房地产投资增长了200多倍，投资总额达337亿美元左右。
: [! }5 N* M: {) U; T　　与此同时，在国内楼市“跌跌不休”的情况下，以伦敦、纽约、加拿大为代表的海外楼市逆势崛起，绿地、万达、碧桂园等大牌房企及投资机构正在加紧布局海外。
　　绿地集团董事长张玉良曾在年初表示，2014年对绿地集团的海外战略发展将非常重要。随着绿地的专业开发能力得到海外市场认可，除了深耕优质市场，在已进驻并产生可观效益、拥有良好前景的国家和城市适时追加投资，绿地还将新辟潜力市场，择优储备成本合理、杠杆性强、盈利水平较高的项目，形成更加优化合理的海外投资布局。
　　2013年，碧桂园集团在马来西亚的金海湾项目开盘寥寥数月已吸金百亿元，坐拥全球超6000业主，一举成为马来西亚最大的房地产开发商之一。而2014年，继成功打造海外第一热盘后，碧桂园再次亮剑，落子澳洲，成功拿下位于悉尼的优质地块，开始了碧桂园全球布局。
' q" R; S9 X" ^　　除了大型开发商的热情，就连普通的购房者也正在抢购海外房产。
1 M3 s! k4 v# m　　李倩就是普通的购房者之一。她表示：“除了为孩子考虑，还有一个原因，可以让自己的资产进行全球配置。”
& \( t8 O$ b6 z( m9 H+ C% {1 g　　而根据最新统计数据显示，去年中国海外商业房地产投资总额达76亿美元，同比增长124%；预计2014年中国投资者在海外商业房地产市场的总投资额有望突破100亿美元大关。而同时拥有教育、金融等多种优势资源的地区，更是成为了全球最热的海外置业目的地。
　　国内旅游地产销售疲软
　　相比国外楼市的走俏，国内楼市却一直处于销售疲软的现状。特别是曾经一度被投资客看好的旅游地产。
, \4 A$ u( T' D" I: m, Y　　而云南作为旅游地产的热门投资地区，更是在这个楼市的“寒冬”显得有些疲惫。特别是最热门的大理和西双版纳。
　　几年来，西双版纳一直以绝佳的旅游资源，推动着地产行业高速发展。2009年4月，占地1100亩的告庄西双景项目开工；2009年11月，占地4000多亩的世纪金源滨江果园避寒度假山庄动工；2012年1月，占地640亩的西双拾贰城项目开工；2012年4月，西南地区投资额最大的度假项目，占地6平方公里的万达西双版纳国际度假区开工……如今，滨江果园项目已进入尾盘销售，万达集团二期、三期交房在即，告庄西双景商业发展日渐成熟。此外，首创集团、雅居乐地产、云南城投、中弘地产、浩宇集团等30余家外来及本土房地产开发企业仍雄踞西双版纳，在这个不足2万平方公里，州府景洪仅40万人口的土地上争抢份额。
2 }4 O$ `8 |( Q, c$ h* P　　据不完全统计，仅2012年西双版纳商品住宅销售面积就高达101万平方米。2013年，西双版纳商品住宅销售面积更是惊人地达到150万平方米，如何去化让人堪忧，更孕育出了一个近乎惨烈的竞争环境。
; }- x5 P+ j7 p4 m, X- U$ l; M　　据西双版纳某房地产开发企业相关负责人介绍，当下，西双版纳的开发企业一般分为三类：一类“雷声大雨点小”，坐观楼市下一步的发展动向。如当年轰轰烈烈云集打造嘎撒旅游度假小镇的众开发企业几乎集体哑火，宏伟的设计蓝图多年未动，如今看来也仅是雾里看花。一类“不务正业”，及时转向。万达西双版纳国际度假区大打文化牌，把文化产业作为了未来发展的大方向；已经建成开业的告庄西双景则把商业的运营放到了首位；勐巴拉六国皇家植物园度假秘境则重拾旅游度假牌……另一类“见好就收”，低调发声。开发滨港国际的晟华地产、开发雨林圣堤亚纳和雨林溪谷的安厦集团、开发林语庄园的润丰合创地产等，如今在昆明及省外市场都已鲜有动作。
　　万达集团西双版纳公司相关负责人表示，越是在市场不好的情况下，越能够看出一个项目及企业实力的优劣。万达一直认为，不是每一个建在旅游城市的项目都能够叫做旅游地产，旅游地产的成功与否也更加考验着开发企业的资金实力及后期运营能力等多方面的资质。如今唯有做好内功，用眼见为实的配套吸引那些真正有度假需求、养老需求及投资需求的置业者。该负责人说：“现在万达西双版纳国际度假区正在积极履行自己的承诺，把保证施工质量、施工进度及完善配套放在首位。目前，项目一、二期住宅主体已经全部建成，商业街也已经投入使用，医院完成封顶，主题公园则开始陆续进驻相关游乐设备。项目将于2015年9月全面开业，届时，万达将形成以文化产业、旅游产业拉动房地产发展的全新阶段。这也是未来西双版纳开发企业发展的必经之路。”
: d- F1 \/ n& @　　据业内人士透露，目前西双版纳楼市销售并不乐观，但随着大润发、沃尔玛的相继开业，万达西双版纳国际度假区等一批项目的即将投入使用以及泛亚铁路的兴建，将对西双版纳旅游度假产业形成有效拉动，而供大于求的市场环境下，也逼迫开发企业不断提高自身品质。那些有配套保障、有服务保障的项目将抢占未来市场的先机。
　　“5年前的西双版纳楼市比的是速度和价格，谁建的快，谁的房子便宜，谁就率先赢得市场，而几年的发展下来，如今的西双版纳，面对供需失衡和越发理性的市场环境，则回归到了一个比较务实的阶段，谁更具综合实力或许才是赢得市场的关键。现在西双版纳的很多开发企业已经形成了共识，只有对区域发展、城市建设、旅游产业能够真正形成拉动的项目，才能真正在过剩的旅游地产市场中抢到一杯羹。”业内人士分析。
　　与版纳有着相同境遇的还有中国十大古都、最佳魅力城市、历史文化名城——大理。一直以来苍山、洱海等世界珍稀资源，吸引着各地游客前来大理旅游度假。环海路修建及大理市政府关于海东片区规划建设提出，使洱海周边成为房地产开发的前沿阵地。梦云南·海东方、大理公馆、洱海国际生态城……借助云南旅游创业东风，各大地产项目遍地开花，大理城市区域价值有了质的提升。
0 v' r3 Z5 Y( P8 o+ I( ?2 `　　旅游地产项目增多，房企同质化竞争自然不可避免，尤其在今年楼市持续低迷态势下，大理地产商显然并不好过。
3 F! m' k# K1 E' A( c! @　　面对央行降息、多地政府频出救市之举，业内纷纷表示，新政或为贷款购房者减负，楼市正在步入回暖期。然而，在中国农业银行首席经济学家向松祚看来，降息并非救市。如今地产行业规模总量已经很大，增速放缓是正常现象，不能单纯认为房地产已经很困难。
; _- e8 r& k1 D8 W2 S; L　　而大理楼市并未出现明显回暖现象，似乎也在情理之中。
6 r3 `4 T0 t) d( z5 {5 Y  g　　“谁动，就意味着死亡。”云南泰业房地产开发有限公司营销总监阮善君看来，大理开发商只是比昆明房企稍好些，但其实并不好过。临近年关，由于资金等压力问题，现在至少有1/3以上的企业已经全面封盘。开盘、做活动的房企少之又少。
　　11月，泰业国际广场商业区“昆百大·泰业城”开盘、泰悦集团外滩名著项目营销中心开放、俊发·滨海俊园在售楼中心举行感恩家宴并推出年终限时特惠房、洱海国际生态城举办“健康和谐”杯乒乓球邀请赛……
' |4 V, D/ V( a1 E　　大理在售几十个项目，当月开盘和举办活动的寥寥无几。当然，为推动销售，他们还是给足客户大量优惠。
　　年终限时特惠最高优惠8%、购置商铺赢取豪车、首付4万元起、购房狂欢节限量特惠房……
: x0 U6 P4 R1 z. q9 ]& R　　“大理目前在售楼盘，5%左右的优惠已无法吸引客户。接近年关，加上楼市低迷，大部分项目已卖不动了。”大楼某在售项目营销人员抱怨道。当然，上月昆百大·泰业城开盘，千余人到场促成8亿元销售额可谓给大理楼市撑了门面。然而，阮善君对未来楼市不持乐观态度，至少在住宅方面，客户登记并不理想。
# {. s7 Y7 Q& b9 @7 N- g　　海外投资有风险“客官”需谨慎
# G2 S3 h3 {7 G0 h  x1 D8 E　　当然，随着海外置业不断升温，其中，仍隐藏着一些潜在的风险，置业者需谨慎。
4 e. b: `- k/ d) a2 Z　　据专业人士分析，目前，国人在海外置业主要面临的风险有两点，一是政策变动的风险，二是文化差异的风险。这其中最大的风险其实就是政策变动的风险。例如：近期，韩国的济州岛突然就提高了投资移民的门槛，这使得很多国人当初指望在济州岛购买住宅以获得永久居住权的愿望落空。因此，国人在海外投资置业时，一定要选择那些政权和政策相对稳定的区域。其次，文化差异的风险。众所周知，国人在选购房产时，往往喜欢户型方正、向阳的户型。但是在海外区域，人们的户型好坏的评价标准可能并非如此。因此，如果按照国内的标准来选购住宅，很可能买到不好的户型，造成出手难的问题。
责编：段超然