楼市新政出台半月 开发商涨价倾向明显但未实施

各项房地产刺激新政实施半个月，北京楼市温和升温，房企涨价意愿明显增强。业内人士表示，可以预计的是，未来北京商品房住宅供应将越来越高端化，这种情况下，可售的商品房住宅消化后，北京房价继续上涨的可能性非常大。
: x1 @& ]0 ?1 c9 n9 q; @$ I$ r5 L在3·30托市政策的刺激下，2015年4月份的市场成交要明显好于2014年同期，但是不及2013年。房地产业内人士指出，虽然开发商欲调高价格的倾向非常明显，但新房市场并未现明显调价现象，短期内多数在售新房项目表示仍会维持相对平稳价格。北京青年报记者在采访和调查中，无论是开发商还是业内人士或是购房人均认为，对于有意买房的购房人，现在是出手的不错时机。
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' z% N; g* B0 B0 X& @0 b. p4 K' U房企涨价意愿增强
根据第三方中介机构的统计，4月第二周新建商品住宅网签量为1478套，环比下降37.3%。纯商品住宅成交(不含保障房、自住房，下同)704套，环比下降5.8%，成交均价为29363元/平米，环比微降0.9%。从数据上看，纯商品住宅成交在经历了连续6周的上涨之后，上周稍有回落。但北青报记者从多家售楼处了解到，近期新入市项目卖的都不错——3月30日楼市新政出台并刺激下，4月北京各大售楼处购房人来访量上升明显，购房者入市积极性较之前大增。也正是如此，业内人士认为，尽管数据上显示上周成交有所回落，但是预计后续成交将保持稳步回升的态势。
3 q7 ?2 A5 B8 l5 [( X4 F6 `2 l8 q0 K调查还显示，从成交价格来看，纯商品住宅成交均价为29363元/平米，环比微降0.9%。但北青报记者在走访多家售楼处也了解到，尽管眼下在售项目价格以平稳为主，但是房企涨价的意愿较之前有所增加，甚至个别项目明确表示，已经做好了调价准备。
% [3 I2 F; S/ y此外，北青报记者从售楼处了解到，目前银行贷款也比较宽松，首套房贷款88折的银行包括农行、中行、建设、交通、北京银行、招商、华夏、渤海，9折优惠的包括工商、邮储、光大、中信、浦发、兴业、农商行。
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( X+ {. A2 @* C2 \' T/ F7 O新政后网签量同比增五成
再看二手房，截至4月12日，北京市二手住宅网签量为4553套，较上月同期增加53.6%。随着市场热度提升，未来网签量将有进一步上升，预计本月网签量将在3月份基础上继续增加并超过1月份水平。中原地产首席分析师张大伟认为，最近的北京楼市成交网签数据并未完全反映当下实际市场热度，3·30后，特别是北京二手房因为营业税的降低，整体成交明显升温，从房价看，成交均价也从9·30开始延续出现半年的上涨。
7 i' C. p, `6 }. E8 F. e" j2 ^此外，尽管3月30日出来的楼市新政明确规定二套房首付降低，但北青报记者调查中了解到，二套房购房人比例并未显著增加。这一方面是由于首套房认定标准修改后，认定为二套房的购房者的比例本身较低；另一方面也与新政后各银行出具执行细则较晚有关。免征营业税由满五年改为满两年后，部分满两年不满五年的楼盘挂牌量有所增加，并有楼盘出现个别业主涨价现象，但买房人对此的认可度不高，成交房源仍以报价相对合理的房源为主。
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近两年仅有4.5万套商品房
公开数据还显示，2013年4月至2015年4月，北京合计供应包含住宅类用地地块113宗，合计建筑面积为2046万平米。在这2046万平米中，只有1350万平米为住宅用地，而且其中有800万平米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平米左右，折算成为商品房住宅只有4.5万套左右，只够北京历史成交最差的一年消化。
中原地产张大伟认为，按照目前市场供应比例计算，这部分土地大部分将建设成为中高端物业，以获得市场溢价。从统计数据来看，目前最好卖的入门商品房住宅价格是2万到3万，而5万到8万的产品成交也日益活跃。
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政策对市场预期影响大
# v. S) H# H5 w- N6 t: R“3·30政策的受益群体主要以改善性需求为主，惠及面相对有限，但是其对市场预期的影响似乎更大，带动的刚性需求也在明显增加。” 链家地产市场研究部李巧玲认为，近期成交量虽然上涨，但周均成交依然位于1000套以下的偏低水平。一方面是由于适合刚需的新开项目不多，另一方面是由于网签滞后影响，新政后入市的需求尚未完全在网签中体现。随着后期多个热销项目带动，成交量会继续上行。这将促使部分开发商调价欲望上升。但不能忽视的是，新房市场库存问题依然比较突出，这构成抑制新房价格过快上涨的主要因素，也正是如此，短期内，大部分在售新房项目会依然维持相对平稳的价格。
! P: M8 C% }0 K中原地产首席分析师张大伟昨天告诉北青报记者，北京商品房住宅库存已经出现持续下调现象——相比2014年12月中旬的9.5万套新建住宅库存，目前北京可售库存套数已经降低到了8.3万套，而且可以预计的是，未来北京商品房住宅供应将越来越高端化，这种情况下，可售的商品房住宅消化后，北京房价继续上涨的可能性非常大。也正是如此，对有购房需求的人而言，眼下出手不失为一个好时机。