“营改增”后二手房交易税费是增是减?
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“营改增”对于普通的购房人来说有什么影响?李克强总理曾表示,“营改增”之后税负只减不增,因此从理论上讲,二手房交易总体上应该遵循这一原则,但具体情况或许要根据实际来定。$ {1 @8 h, |& G8 Y1 e
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比如,100万买一套房子然后150万卖出,如果符合征收营业税的条件,那么卖房时,其税基就是150万,按5%的税率来算,营业税额为7.5万。如果改为增值税,税基是50万,按照11%的税率来算,增值税额就是5.5万。这样说来税负减轻了。但如果增值的幅度比较高,100万的房子卖了200万,按营业税就是十万,按增值税算是11万,这样税负增加了。 o$ J3 i6 m1 ?% G2 e" L% n
' r g) E& p6 ^8 R/ v根据现在北上广深营业税的征收政策,个人购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税,这实际上和征收增值税就比较类似。! L! q7 Q+ C: G$ k8 k9 X9 C
7 p8 U( _0 Z8 O5 v# n另外,需要指出的是,增值税有一个特点就是可以进行税前抵扣。营业税比较简单,就是根据营业额为税基征税,但增值税涉及到抵扣的问题。举例来说,一位消费者买房子之后,成本价是100万,但花了50万进行装修,出售之后,这些装修费用都沉淀在房子中,等出手的时候这部分资金能抵扣吗?如果抵扣的话,又是否算折旧?这都需要细则来确定。
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6 d; j# g$ Q4 l# Y! f' x上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建认为,到底是增是减需视不同情况而定,并不能简单断言二手房交易的税负一定是提高还是降低。
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另外,营业税的增收有的免收,有的全额增收,有的差额征收,增值税是搞一刀切还是跟营业税一样,根据不同情况来确定是征是免,这也是影响税负的一大要素。' ~$ w5 E1 x( ^* W. U0 E4 ], }
! K% X" Q' S( f3月20日,财政部部长楼继伟在中国发展高层论坛上表示,财税部门正在紧密配合,制发营改增文件,并将和纳税人充分沟通,确保在5月1日开始实施。目前税收信息、基础信息、档案的迁移工作都已开始。据透露,营改增的政策文件和配套操作办法有望本周公布,方案文件有100多页。 |