下半年楼市趋冷已成定局

下半年楼市趋冷已成定局
财新网07-30 08:19
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[size=0.16]很多人错过了上半年的楼市火爆，刚刚筹集了资金，准备倾其所有义无反顾一把，但好像楼市要变天了？不禁有些心理打鼓，这下半年或者未来的楼市行情会是什么样的？

[size=0.16]其实，楼市下半年逐渐趋冷肯定已成定局，但所谓趋冷指的是成交而非价格，也就是说下半年会开始成交清淡，买卖双方重回观望，而不是所说的价格暴跌。

[size=0.16]首先，政策有意控制，刚刚开完的中央政治局会议上，要全面落实去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板5大重点任务，其中降成本方面，抑制房地产泡沫的提法非常明确，这也是我印象中，来自政策层面第一次如此口吻提出了房地产泡沫，而抑制和之前提到的防范完全不同，抑制是已经发生了是进行时，防范则说明还没发生是将来时。可见现在高层对于房地产泡沫的提法，观点已经转变，已经承认这是个事实。既然是事实，那么就要动手，想必相关的金融政策、行政政策肯定多管齐下。所以，现在谁还敢说国家不会让房价跌？

[size=0.16]其次，金融方面，证监会明确，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。这基本上把房地产企业的再融资给堵死了，大部分企业融资的目的都是拿地和还贷，如果不让他们再融资，一个是拿地也就是，新业务无法开展，另一个是资金链瞬间紧张，这么干其实目的很明确，就是你们踏踏实实把现在手上的烂尾房处理好就行了，别再去祸害银行和股市了，特别是地产商跟地方政府串通，然后以低廉成本拿地王，推高土地价格，从而推高抵押物的价格。虽然这样银行的表面风险不会暴露，但实际上暗流涌动。银行心里清楚地很，这都是双簧，都是喊上去的价格，根本不是实际价格。所以一旦抵押市场出现问题，很可能会雪崩。造成真正的金融危机。所以现在就是希望，你们赶紧把老项目收尾，然后别去拿地，有钱都还银行贷款。什么也别干了最好。这是一次观念的转变，之前用个人按揭贷款来接盘开发贷，发现不但不会去杠杆反而可能增加楼市产能，大量开发商给点阳光就灿烂，一看有利可图纷纷炒地炒房。搞不好库存反而增加了。

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[size=0.16]第三，流动性趋近，央行的信贷政策也是前高后低，下半年肯定不会有上半年这么宽松了，我们看到M2已经开始下降，而M2和房地产销售息息相关，M2降低必然带动销售下滑，整体楼市遇冷。您的房子下半年可能不好卖了，而买家有了更大的议价空间。

[size=0.16]第四，购买力透支，上半年楼市的火爆透支了大量的购买力，很多人都没想买房，结果看到这么火爆都没忍住，又冲进去了，楼市跟股市不一样是一个长周期，你不可能年年都买房子，所以上半年买了，估计几年内基本不会再考虑了。而这几年也基本上是楼市最后的日子了。

[size=0.16]但是，这么多楼市的利空消息，房价真的要跌了吗？不会的，因为买的人少了，卖的人也会少，大家一看没什么议价空间，就握在手里不卖了。所以没有人买也没人卖，楼市会陷入僵局。至于开发商是没有动力主动降价的，因为一旦他们降价销售，反而会引起抵押的担忧，还不如他们把房子都押给金融公司，直接拿到抵押贷款维持资金链更方便，弄到的钱也更多。如果降价第一未必能卖的掉，第二反而拿到手的钱会变少。第三会引发老业主的群体事件。所以主动降价不符合开发商的利益。

[size=0.16]那么我们说降房价，只能指望二手房的房主，但在他们持有0成本改变之前，他们也不会贱卖，卖不出去宁可拿着，也不急于出手。

[size=0.16]由于原号被封，所以以后我将在天下齐观（TXqiguan）以及齐俊杰（qijunjie82）两个新号里面跟大家做交流。